美元加息能刺破中国楼市泡沫？

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美元加息会刺破中国房地产市场的泡沫吗？这个问题是目前投资者关注的主要焦点。

要回答这个问题，我们不妨回顾一下历史。看看过去30年，当美元加息时，中国房地产市场发生了什么。

自1980年以来，在此次加息之前，美元经历了五次明显的加息周期，它们是:

第一轮加息:1983年3月至1984年8月，基准利率从8.5%上调至11.5%。

第二轮加息:1988年3月至1989年5月，基准利率从6.5%上调至9.8125%。

第三轮加息:从1994年2月到1995年2月，基准利率从3%上升到6%。

第四轮加息:1999年6月至2000年5月。为了防止经济过热和通货膨胀，美联储在1999年6月开始了新一轮的加息，并通过6次加息将联邦基金利率提高了175个基点。2000年科技股泡沫破裂后，美联储停止加息，并在次年年初开始大幅降息。

第五轮加息:2004年6月至2006年6月。2003年下半年，美国经济强劲复苏，这提振了通胀预期。2004年6月30日，美联储开始了新一轮加息。通过连续17次加息，联邦基金的目标利率从1%上调至5.25%。

在前两轮加息中，商品房只出现在中国的一些城市。当时并没有“楼市”的概念，也没有办法研究美元加息对楼市的影响。

第三轮加息恰逢中国出现严重通胀。中国于1993年5月开始加息，比美国早。此外，当时中国加息非常激烈，每次加息幅度可能超过2个百分点，相当于当前8-9个百分点的加息幅度。

从1993年到1995年，中国房地产泡沫破裂，其中海南、惠州、北海等城市非常悲惨。在上海，大宗商品价格也接近减半。但说实话，当时没有房地产市场，也没有出台按揭政策。有能力购买商品房的人很少。正因为土地财政对地方政府来说微不足道，所以对其进行调控就显得非常重要。

那一轮暴跌确实与第三轮美元利率上调重叠，但实际上与美元利率上调无关，而是与1992年南巡后引发的建筑热潮以及由此引发的通胀调整有关。

然而，根据国家统计局公布的1990年代商品房平均价格，1992年、1993年和1994年的全国平均价格稳步上升，没有迹象表明房地产市场泡沫破裂。

国家统计局公布的平均房价在1999年首次下降，当时全国商品房平均价格为2053元，而前一年为2063元。1999年，正值第四轮美元加息。

本轮美元利率上调非常短暂，仅持续一年，加息6次，加息175个基点。中国房价的下跌真的与美元升值有关吗？

一点都不重要。事实上，中国正处于1996年至2002年的降息时期。由于1992-1993年的大通货膨胀，中国人民银行大幅提高了利率。1996年后，中国开始降息。1997年前后，亚洲爆发了金融风暴，中国经历了一段时间的通货紧缩。作为对文章的回应，中央银行继续降低利率。在此期间，美国曾加息。

因此，1999年房价下跌主要与亚洲金融风暴带来的通缩有关，与美元加息无关。

第五轮美元加息持续了两年，加息17次，利率从1%上调至5.25%，可以说是一个典型的加息周期。

在本轮美元加息开始后，中国人民银行于2004年加息一次，2006年加息两次，2007年加息六次。也就是说，在美元加息周期中，中国已加息三次，但加息的真正努力是在2007年，当时美元加息已经结束。

在2004年、2005年和2006年，尽管中国人民银行跟随美元提高利率，但这三年是中国房地产市场第一次真正的大牛市，官方数据显示，这三年分别上升了18.7%、12.6%和6.7%。由此可见，即使中国央行跟随美联储加息，也不一定会带来房地产熊市。至少从2004年到2007年，中国的房地产市场是一个大牛市。

第二次全国房地产市场下跌发生在2008年，这是由全球金融动荡爆发引发的，而中国在2007年仅加息6次。每个人都知道后来发生了什么。2008年下半年，央行五次降息，2009年又发行了4万亿元人民币。那一年，全国房价飙升了24%。

从以上历史回顾中，我们可以发现以下规律:

1.随着中国经济总量越来越大，美元加息和降息的周期对中国的影响更大，中国央行越来越需要遵守美联储的货币政策。事实上，日元和欧元也是如此。换句话说，美联储加息和降息对中国房地产市场的影响正在逐渐加大。

2.人民币汇率的高估和低估是重要因素。在人民币汇率低估期间，美元很难通过加息来获利空，因为低估将吸引热钱套利，对冲加息的影响。相反，如果人民币被高估，而美元再次加息，加息可能会对房地产市场产生更大的影响，目前就是这种情况。

3.中国的城市化率也是一个重要因素。当城市化率较低，城市化全面展开时，中国的房地产市场很难受到实际内需的约束。如果城市化率达到70%以上，美元利率上调的影响将更大。

4.相比之下，全球金融危机对中国房价的影响远远超过美元加息和降息。这两次房价年度下跌都与金融动荡有关，但与美元利率上调无关。然而，它们都引发了一场国内政策游戏，房价反而大幅上涨。

结论:

本轮美元利率上调对中国来说是史无前例的。首先，中国对外国的经济依赖达到了历史最高水平；第二，人民币存在贬值压力，而不是升值压力；第三，中国的杠杆率达到了历史最高水平。在这种情况下，中国确实有自己的紧缩需求，或者跟随美元的紧缩需求。

另一方面，由于经济尚未转型，收缩太严重，无法承受。因此，央行很难跟上美联储的加息步伐。美元和人民币将很快需要分阶段分离或分离。美元加息对中国房地产市场的抑制作用在达到一定压力时将难以继续发挥。

美元加息戳破了中国房地产市场的泡沫，至少在本轮加息中，这是一个不可能的选择。对中国来说，这已经接近自杀，中国政府仍然有很强的控制能力。然而，在美元加息期间(2017-2020年)，中国房地产市场应该保持稳定，继续加息是不明智的，这可能导致金融风险。如果金融风险爆发，我们需要用人民币贬值来支付，但这将导致中美之间的贸易战，这将导致更大的不确定性。