马光远：跳出政策周期才懂房价走势

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70个大中城市的房价数据是中国最虚假的数据，基本没有可信度。

中国的房地产政策周期约为两年，从刺激本地房地产到抑制房地产，一般不超过两年。

稀缺性是理解房价最基本的逻辑，也是理解房地产周期的关键。

5月份公布了70个大中城市的房价数据，最引人注目的报告是北京新房价格与4月份持平，但二手房价格指数环比下降0.9%，在70个城市中排名第一。北京的二手房首次引领了全国范围的下跌。我不记得这是什么时候发生的了。

为了证明“3.17”以来调控政策的有效性，国家统计局在解读这些数据时，似乎有意选择了三个角度来“降温”楼市:首先，15个热点城市的新房“增速”高于4月份。所有房价都回落了，9个城市的新房价格下跌或持平；5个城市的增幅在0.5%以内；第二，在70个大中城市中，一线城市新建和二手房价格同比增幅连续8个月下降；二线城市新房和二手房价格同比涨幅分别连续6个月和4个月下降；第三，在70个城市中，有9个城市新房价格下降，比上个月增加了1；有26个城市的增长率下降了，比上个月多了3个。二手房价格环比下降的城市有7个，比上个月增加了2个；有30个城市的增长率在下降，比上个月多了8个。

即使不看这些数据，房地产市场已经降温也是不争的事实。当然，这些数据只能支持这一趋势。在前一篇文章中，我谈到了如何使用“70个大中城市的房价”数据。我知道很多人会对北京的“0.9%”环比下降嗤之以鼻，我也是。因为正如我之前所说，70个大中城市的房价数据是中国最虚假的数据，基本上没有可信度。北京二手房环比下降0.9%？任何人到北京的中介公司去一天，基本上都可以判断这个数据没有意义。因为从目前来看，二手房的总体下降幅度应该在5%以上，而一些偏远郊区县等地区应该更大。

但是它的意义是什么呢？是个“掉”字。我之前也强调过，虽然70个大中城市的房价在具体数据上没有意义，但这个数据可以反映房价的走势。也就是说，从前五个月70个大中城市的房价数据来看，基本上可以得出这样的结论:房地产市场已经降温，而我反复强调的非常危险的北京周边的房地产市场确实发生了变化。

我国的房地产调控政策见效快，见效快

“坏天气”的根本原因在于政策，尤其是“3.17”以来各种前所未有的严厉政策:限价政策锁定价格，限购政策锁定交易，贷款限制政策锁定流动性。在36个城市实施了不同长度的各种限购政策，大多数城市的购房者无法申请贷款的情况下，无论市场有多强劲，短期调整都是不可避免的，无论政策在哪里蔓延，温度都会下降。这就是我过去强调“有效政策”的原因。

纵观中国的房地产调控，每一次调控实际上都是有效的，对市场有很大的影响。外界之所以认为“监管和控制是无用的”，是因为它没有得到遵守。如果我们看看中国房地产的政策周期，每个政策周期大约是两年，从刺激本地房地产到抑制房地产，一般不会超过两年。在两年的政策周期中，不关注房地产的人看不到市场的这种短期变化，所以他们总是认为政策没有效果。这是一个误判。就目前的房地产形势而言，这项政策无疑是有效的。在政策的影响下，市场博弈双方的力量发生了明显的变化，这符合政策逻辑。

对于这一轮调控，从“3·17”以来，我从来没有担心过政策会行不通。我担心这项政策会过于有用和有效，而且在房价快速调整的情况下，这项政策会持续一段时间。这项政策希望市场能够冷静下来。然而，在这样一个巨大的市场中，很难把握调控的程度，更不可能为所欲为。因此，我们看到的是，如果政策是温和的，市场不仅会降温，而且会加速其上升；如果市场形势严峻，整个市场将再次死亡，这是管理层不愿看到的。我不知道这个愤怒的规定是如何结束的。我只知道政策越严格，坚持下去的可能性就越小。一旦房价真的下跌，最紧要的还是政府。

开发商和老百姓的购房策略

对于购房者和公众来说，我们必须跳出政策周期来看房价的走势。开发商也应该针对政策周期制定市场策略。例如，明年初的某个时间应该是获得土地的最佳时间。普通人最有可能陷入政策周期。例如，近期三、四线城市房价飙升，导致许多基金和开发商将资金和项目转移到三、四线城市。就我个人而言，我一直强调这非常危险。

中国的三、四线城市一般分为两种情况:一是经济基础好，处于大城市群或大都市圈的大循环中。这些城市的房价低于核心城市的房价，与核心城市的购买行为形成互补。所谓溢出效应主要是指这些城市；另一个纯粹是因为价格相对较低，但住房存量大，经济基础也一般，未来不会有大量的城市出现人口流入。

至于这些城市，我一再强调，这些城市的房地产价格没有泡沫，但数量上有很大的泡沫。如果你买自己的房子，你可以，但如果你用它来投资，这种选择是非常危险的。但今年，我们似乎有意想让三、四线城市的房地产市场升温。在这些住房存量严重过剩的城市，投资者的涌入和开发商越来越快的征地速度意味着未来住房过剩将变得更加严重。根据5月份的数据，虽然一线和二线城市正在降温，但三线和四线城市却异常炎热。五月份环比上升的前三个城市是蚌埠、北海和湛江。如果我还能看到沈阳、长春、哈尔滨、大连、Xi等城市房价的上涨，“鸡犬升天”的现状确实值得政策、开发商和购房者警惕。

我希望参与这场游戏的每个人都明白，第一条和第二条线的降温以及第三条和第四条线的飙升只是由短期政策周期造成的。对于房地产的长期趋势，我们必须跳出政策周期来判断。中国房价的长期趋势仍然受制于供求规律和城市稀缺原则。必须记住，未来的人口只会流向大城市，而不会流向小县城。好城市和高质量城市在中国是稀缺资源。中国从各方面的评估表明，好城市太少了。只有包括北京、杭州在内的五个城市可以被列为全球城市，不超过10个城市可以被列为国际城市，而其他中心城市和区域性大城市在10个左右。就资源和未来发展而言，这些城市是三线和四线一些小城市无法比拟的。这也意味着城市分化的趋势将越来越明显。永远不要把你的财富投资在一些无望的三四线城市。即使在上面提到的大城市，由于住房质量的差异，好的房子在未来也将是稀缺的。稀缺性是理解房价最基本的逻辑，也是理解房地产周期的关键。

短期而言，我相信北京、上海、深圳等热点城市的房价仍会调整，只要政策不变，但一旦政策周期逆转，这些城市的房价仍将具有最大的财富保值功能，而不是那些现在流行的无名城市。

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