万科竞地新打法：自持项目70年不卖，靠啥赚钱？

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[摘要]到目前为止，万科已经赢得了五个自给自足的家园项目，并支付了170亿元人民币。然而，没有明确的方法和模式，自给自足的土地回收和利润。

Tanji

在商业环境变化和行业发展阶段，行业内的龙头企业或一些寻求变革的企业往往有许多不同的战略风格，这是相当引人注目的。例如，在政府云计算领域，腾讯云(Tencent Cloud)曾以0.01元的出价赢得竞标，并在一个看似亏损的业务上四处奔走。

最近，万科在土地招标和拍卖市场的策略可能类似。6月6日，佛山市南海区桂城平洲一处55100平方米的住宅用地被拍卖。这一次，新规定是:在达到最高限价15300元/平方米后，将改为争夺“自持面积”。自住住宅初始报价为10年，投标阶梯为2%；当自持面积达到100%时，它将竞争自持期。竞争报告的阶梯是5年，最高是70年。此次拍卖吸引了保利、碧桂园、越秀、美的、中冶、法华、五矿、惠今、世贸等16家以上房地产企业，竞争激烈。最终，万科以25.3亿元的最高价赢得了这块土地，相当于每平方米15300元的底价。万科将持有这块土地上的所有房产，70年内不会出售。

这不是万科的第一次。2016年12月，万科曾在北京海淀区购买了两块土地，均为100%自持，期限为70年。到目前为止，万科已经赢得了五个自给自足的家园项目，并支付了170亿元人民币。然而，没有明确的方法和模式，自给自足的土地回收和利润。

自给性宅基地的出现与地方政府土地流转思想的转变有关。为了稳定地价和房价，降低生活成本，北京在去年底率先开放了“限定房价和有竞争力的地价”的土地出让模式，并被许多城市效仿。万科赢得的这块土地位于佛山，靠近广州。近年来，在广州、佛山、粤港澳大湾区的发展背景下，佛山被外界认为具有巨大的发展潜力。尽管潜力巨大，但一个自我维持的项目应该如何运作？对于房企来说，这仍然是一个难题。目前，大多数房地产企业仍是先拿土地建设项目，然后再出售，从中获利。很多年前，一些开发商业地产的开发商往往控制着这类地产在公司整体运营中的比例，因为商业地产消耗了大量的资金，而且资金回笼缓慢。不同的是，万科拿走的土地属于住宅用地，已经自我维持了70年，这意味着它已经放弃出售。这不仅是地方土地由重开发向重经营转变的选择，也是房企自身转型中必须解决的问题。

多年来，资金周转过快是一些房地产企业能够快速完成大规模工作的主要原因。但是，在目前的情况下，一些有前途的土地价格高，竞争激烈，即使煞费苦心也要付出很大的代价，而一些中小型住宅企业在面对强大的竞争对手时，可能没有机会胜出。万科自我维持70年的做法再次提高了房地产行业的门槛。由于征地成本高，再维持70年意味着一些房地产企业付出了大量的土地，却没有项目销售收入，项目甚至会出现周转问题，也就是说，依靠单个项目周转非常困难，几乎不可能。

行业领导者制定游戏规则，这不仅是行业整体实力的体现，也是行业发展到一定阶段时经常出现的情况。万科的举动表明，未来房地产行业的竞争将更加残酷。可以预见，一些综合实力较弱的住宅企业将逐步被淘汰、兼并或退出行业；行业内的龙头企业将逐渐进入微利时代，中国的发展速度将会放缓。在这种情况下，住宅企业的创新将成为新的增长点。在项目自给的压力下，房企将有更多的旅游、养老或新的发展模式，这将迫使企业做出新的探索。

(作者是《时代周刊》的评论员)