李宇嘉：楼市交易进入高位平衡而非拐点性回落

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今年1-5月，房地产开发投资同比增长8.8%，较前四个月收窄0.5个百分点。这是自去年11月以来，发展投资累计同比增速首次下降。业内人士表示，开发投资增速是“第一个下降”，而征地和新开工增速的大幅下降是直接原因。

1-5月，全国征地面积同比增长5.3%，1-4月增速下降2.8个百分点。然而，征地面积在单个月内出现了今年以来的首次下降，而前五个月的土地交易价格增长率也出现了今年以来的首次下降。同期，新开工商品房同比增长9.5%，1-4月增速下降1.6个百分点，单个月新开工面积同比增长5.2%，4月增速明显下降4.9个百分点，几乎“减半”。

从销售领先指标来看，未来的征地、新建和开发投资前景更不乐观。1-5月，商品房销售面积同比增长14.3%，1-4月增速下降1.4个百分点，延续了2016年4月以来的持续下降趋势。而且，目前14.3%的增长率还不到去年同期的1/3，只有年初的一半，销售额的增长率也只有去年同期的一半。

从目前来看，在控制政策和金融去杠杆化下的抵押贷款紧缩已经形成了“双重紧缩”。未来，房地产市场下游销售端的增长将继续下降，开发商购买土地和新建筑的热情将难以提升。因此，今年5月份发展投资的“首次下降”可能意味着发展投资的转折点即将到来。

考虑到房地产对整个产业链和库存的滞后，如果开发投资出现拐点，今年第三、四季度将是上下游“补货库存”周期的拐点。另外，今年经济和固定资产投资超出预期的重要原因是房地产销售和投资超出预期，开发投资的转折点也将是经济和固定资产投资的转折点。

笔者认为，由于开发投资滞后销售约12个月，新开工和征地约6个月，新开工和征地取决于先行指标销售，判断开发投资拐点是否到来取决于销售前景，销售前景取决于当前销售和库存周期的变化趋势。

从地区来看，东部销售放缓是拖累商品房交易增长的主要原因。近年来，东部地区占全国商品房销售面积的45%~50%，今年1月至5月占45.6%。2016年，东、中、西部地区商品房销售面积增长率分别为22.7%、28.4%和15.6%。东部地区的销售增长率接近中部地区，高于西部地区，也高于全国平均水平。但是，今年1-5月，东部、中部和西部地区商品房销售面积分别增长了8.9%、17.7%和21%，东部地区的销售增长率不仅低于全国平均增长率，而且还不到中西部地区的一半。可以看出，东部地区拖累了全国的销售增长。

从2015年到2016年，东部地区商品房月销售保持了20%以上的增长速度，今年迅速下降到个位数。可以判断，东部地区商品房销售面积突然下降，这在很大程度上受到调控的影响。今年以来，已有60多个市(县)出台了监管政策。除了中国中部的几个省会城市外，大多数受管制的城市都在东部，东部三大都市地区的几乎所有城市都受到强有力的管制。

在我看来，需求侧控制主要由购买限制、贷款限制、价格限制(土地价格和房价限制)、销售限制和许可证限制(预售许可证发放限制)等“五个限制”组成，可以说是冻结了占全国成交量近一半的东部房地产市场的需求，人为地限制了土地和新房的供应，明显地减少了新的建设和征地。

根据cric的统计，5月份，29个重点城市的新房供应量分别下降了13%和22%。其中，一线城市新屋批准面积环比和同比分别下降53%和61%，而二、三线房地产市场新屋总供应量环比和同比分别下降8%和16%。值得注意的是，城市越热，新房供应量的下降就越明显。例如，在武汉、南京、合肥、海口、厦门、苏州等东部热点城市，5月份新房供应量分别下降了32%、72%、62%、44%、48%和54%。其中，14个城市的新房供应量逐月同比大幅下降，大部分降幅超过30%。

供应量明显下降，这在很大程度上与有限的土地价格、房价以及有限证书的大规模发放有关。开发商不能顺利拿到土地，不能拿到预售许可证，或者不想申请预售，这导致了新房供应量和交易量的下降。目前，大多数受管制城市的新房供应受到预售管制，高于管制价格的新公寓不能进入市场。

据审评委统计，从2015年到2016年，300个城市的底价加速上涨，与2013年到2014年相比几乎翻了一番，分别达到2800元和4833元。热门城市的平均房价进入了“万元时代”，一线城市的平均房价超过了2万元。在过去的两年里，土地的底价一直在飙升，高价市场已经形成。同时，新房的销售是通过网上签约来控制的。如果价格高于控制价格，如果出售就不能在网上签署，卖家被低估了。

土地供应的下降更加明显。4月初，住房和城乡建设部与国土资源部联合发布了一份文件，指出如果库存周期为6-12个月，应增加土地供应，如果不足6个月，应大幅增加土地供应。目前，热点城市(包括东部三、四线城市)的库存周期一般在8个月左右，但土地供应不容乐观。今年4月，北京宣布了未来5年6000公顷的土地供应计划，但到目前为止，只有3块地已经启动，这意味着要完成任中的土地供应还有很长的路要走。据审评委统计，从2016年第一季度到今年第一季度，一线城市的土地周转量为2048万平方米，仅占商品房周转量的40%。除郑州和合肥外，13个二线城市的土地周转量均低于住宅。从4月到5月，二线城市的土地周转率分别下降了49%和35%。

目前，三、四线城市热，保险费率高。土地拍卖的“彩票”和新房的“彩票”配售意味着当前房地产市场的开发和销售热情仍然很高。笔者认为，土地供给明显下降的原因不仅是受空特大城市的压力和土地供给弹性低的影响，而且在很大程度上与各地对“土地王”的恐惧有关，并制定了一系列规则，如“自持竞争”、“住房面积竞争”、“抽签”,从而导致了征地门槛。因此，无论是销售增长率下降，还是土地收购和新建设下降，都与监管造成的冻结有很大关系。事实上，大多数指标的月增长率都高于去年同期，这意味着房地产市场仍处于高繁荣期。

笔者认为，自去年以来，开发投资迅速反弹，除了政策刺激外，高地价对资本形成也有很大贡献。在政策转向抑制泡沫后，开发投资和销售开始去泡沫化，房地产市场的上游和下游都开始回到高位。

然而，new/きだよきだよ0/room在房地产市场上仍然相当可观，如城市化、旧城改造、大都市地区、小城镇等。国家也有意识地挖掘房地产市场的新空空间，释放有效需求，并利用政策来对冲投资下降。例如，从2018年到2020年，将重建1500万套棚户区(包括农村危房)；例如，加快建设高速铁路和轨道交通，扩大房地产市场的交易半径，鼓励返乡购房者；例如，促进减贫和新型城市化，加快城镇“去库存化”和人口积累；例如，我们应该促进大都市区的建设，大、中、小城市的互联互通，鼓励大城市的住房需求转向周边地区。

因此，虽然楼市交易会从高位回落，但绝不是跌势的拐点，而是一个“倒L型”的高位平衡，这将在很长一段时间内呈现缓慢下降的趋势。

(作者是深圳房地产研究中心研究员)