齐俊杰：本次楼市调控会持续多久？

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根据统计局日前公布的统计数字，本港的物业市场在五月份录得按月跌幅。当然，这主要是一、二线城市，由于资金的溢出效应，三、四线城市的房地产市场可能仍在如火如荼地进行。因此有人在问，这波房地产市场监管浪潮能持续多久，房价能回落吗，能跌多深？

前一个问题更容易回答，而后两个问题基本上取决于市场情绪。基本上，现在还不能证明。因此，我们只能关注房地产市场的调整周期。那么，房地产市场的调整是由政策调控引发的，所以关注调整周期的主要依据就是这些方面。

首先，从加息周期来看，我们之所以努力去杠杆化融资，是为了降低明年加息后的市场风险。美联储今年已经两次加息，并将在年底加息。到那时，中国和美国的利率将基本相同。明年我们可能会跟随美联储加息。在此之前，美联储官员预计联邦基准利率将在2019年底前上调至3%。换句话说，这意味着明年和明年将有三次加息。这一次之后，美联储将加息七次，而央行可能会跟随加息六次。在加息周期结束之前，即2019年底之前，很难放松对房地产市场的监管。这种调控浪潮的长度和强度可能是前所未有的。

其次，从金融去杠杆化来看，从美国次贷危机来看，他们在2004年开始加息，主动进行金融去杠杆化，清理影子银行的资产。然而，在去杠杆化的初始阶段，信贷资产不仅没有萎缩，反而仍在加速扩张，房价仍在再次上涨。最后，商业银行违约，双升出现不良贷款，直到激进的雷曼兄弟倒闭，金融危机才被触发。然而，正是因为金融的快速去杠杆化和金融的快速清算，美国才能避免泡沫进一步扩大。泡沫破裂后，尽管美国经历了阵痛，但它率先复苏，掀起了一股科技浪潮。因此，美国政府不希望房价下跌。格林斯潘一直试图通过提高利率来挤压泡沫，将金融危机扼杀在摇篮中。但结果恰恰是因为格林斯潘连续两年加息，戳破了次贷危机的泡沫，但结果是相反的。也是在次贷危机之后，苹果、谷歌、亚马逊、脸书和特斯拉等公司脱颖而出。因此，从这个角度来看，一般的政策调控只有在两年后才会产生明显的泡沫挤压效应。如果计算从2016年10月开始，那么到2018年底。政策的力度不会减弱。

第三，纵观历史，在中国房地产市场调控的前期，如96-97年，如2006年，如2013年，三次调控的时间基本上不低于18个月。楼市的调整期不会少于18个月。如果从5月的拐点计算，它也指向2018年底。也就是说，在未来一年半的时间里，我们应该看到的是，房地产市场正在不断降温，并逐渐走下坡路。

第四，看看教训。有两个主要的教训。外部教训是日本，它也和美国处于同样的情况。然而，日本人害怕让金融机构倒闭，让它们相互交叉持股。这导致日本房地产市场反复出现泡沫，然后情况变得极其复杂。社会资本仍然集中在泡沫行业，如果没有壮士的勇气来折断他的手腕，整个经济就被拖入泥潭。最后，我们发现空时期的政策调控越来越小。一旦政策放松，本币就会贬值，一旦政策收紧，经济就会陷入低迷。迄今为止，日本仍在遭受通缩。我们从内部学到了很多。在之前的监管和控制中，我们都在中途退出了部队。结果，不是房地产市场恢复正常，而是报复性上涨。最后，整个社会陷入了塔西佗的陷阱。狼来了，喊了三声，但是狼没有来。现在人们不相信你说的任何话。因此，这形成了一种不可磨灭的强烈期望，即房子不会丢失，政府不会让房价下跌。事实上，这并不完全是由于普通人(603883，股票市场)。这主要是由于我们以前的调控，没有取得成效。防止房价一次下跌和房地产投机者一次买单都没有教育意义。因此，这一政策调控的力度比以前更大，态度更坚决，调控周期应该比以前更长。

总的来说，无论是对内还是对外，主观还是消极，我国房地产市场的调控周期至少应该是2-3年，政策效应至少会持续到2019年，但现在这种效应才刚刚开始显现。一线城市只是滞胀。在接下来的六个月里，每个人都会看到第三条线和第四条线出现滞胀，而在接下来的一年里，第三条线和第四条线将率先暴跌，第一条线和第二条线在接下来的两年里将明显下跌。房价在2015年底回到起点并非不可能。