高房价已成经济癌症 做“化疗”为时已晚

本篇文章4471字，读完约11分钟

在最近的新闻中，我们经常可以看到房价下跌的消息。在许多一线和二线城市，房价一直在持续下跌。不仅普通商品房在降价，就连“硬通货”学区也在降价。全国的大局是什么？看看报告:

根据国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格变化情况，根据全国房价数据，15个一线和热点二线城市新建商品房价格同比增幅上月全部下降，9个城市环比下降或持平。

尽管房价持续下跌，但事实上，许多城市的月跌幅仅在0.1%至0.3%之间，与之前房价的快速上涨相比，这是微不足道的。

与此同时，大陆新闻媒体经常报道房奴痛骂房价高，给人的错觉是中国各地区的房价都已经升到了天上，成为世界上最高的国家。然而，这并不完全符合现实。

首先，中国仍然是世界上“最容易”买房的地区之一。为什么？

根据数据显示。中国的平均房价不是最高的，但却是世界上最容易买房的地方之一。解决方案是什么？让我们来看看经济学家计算的房价指数。

这一统计数据比较了2000年以来各国的房价和工资增长率，发现中国的工资增长率明显高于房价。因此，自2000年以来，中国的房价指数实际上一直在下降，而不是上升。2010年后，中国的房价指数一直低于75，而世界上大多数国家都高于100。指数越低，买房就越容易。

《经济学人》的数据是可信的，但是为什么数据显示的信息与我们的直觉感觉大相径庭呢？事实上，普通人(603883，临床股票)觉得房子不是越来越容易买，而是越来越难买。其中一个数据和现实肯定是不真实的。谁在撒谎？

实际上，问题在于这个“平均值”。根据全国平均房价和收入增长率，收入增长率确实超过了房价增长率。然而，这个平均值实际上意义不大，它没有考虑到中国各地区和城市之间的巨大房价差距。

在许多经济衰退、产业结构过时的地区，房价的上涨跟不上收入的增长。然而，在中国的核心地区，房价的上涨与10年前的人均收入完全脱钩，几乎显示出违反经济规律的增长。

例如，2000年，上海和北京的房价仅略高于3000元。当时，全国平均房价只有2000元左右。换句话说，一线城市的房价大约是其他城市的150%。此后，在经历了2000年至2008年的持续上涨和2008年至2016年的非理性飙升后，房价格局呈现出完全不同的局面。

根据一家房地产中介网站的统计，2016年底，北京和上海的平均房价分别为41292元和45847元。相比之下，西部二线城市成都和重庆的房价分别为8234元和7507元。北京的房价是重庆的550%，上海的房价是成都的556%。

这是一个残酷的现实。在住房商品化之初，一线城市的房价是全国平均价格的150%。截至去年，一线城市已经占到一些二线城市的550%以上，如果按照全国平均价格计算，保守估计应该在600%以上。

这说明了什么问题？这表明，在2000年以来的16年中，两个起点(收入、教育和社会阶层)相同的家庭所拥有的房地产价值可能相差6倍以上，这仅仅是因为他们生活在不同的城市，也就是说，家庭财富的总价值也相差约6倍。

中国80%以上的家庭资产是房地产。如果合理使用抵押贷款等金融杠杆，一线城市居民很容易将贫富差距扩大到10倍以上。

这是均价向我们透露的信息:不是所有中国人都容易买房子，但价格差距越来越大，地区之间的经济发展极不均衡。

所谓的一线、二线和三线城市只是一个好听的名字。事实上，我们可以称之为“第一世界”，省会城市为“第二世界”，无人关心的小城市为“第三世界”。

换句话说，一个向北深入的家庭的财富总值相当于二、三线城市10个家庭的财富总和，这仅仅是因为他们拥有的房地产。事实如此不同，小地方的人怎么能不尽力挤进大城市呢？

其次，高质量的房地产实际上已经成为一种套现工具

大城市高房价带来的一个最重要的现象是，一线城市的房地产已经成为最有效的套现工具。

众所周知，中国地方政府依靠卖地来增加财政收入，这就是所谓的“土地财政”。在过去的十七年里，中国的土地销售收入已经超过了27万亿元。第一股高房价，让当地政府分不开。这只是故事的开始。

一旦房子从开发商手中被释放并进入市场，理论上它就成为每个人都可以持有的资产。这时，“炒房”就变得有了现实意义。

这里不讨论普通人和散户持有的房地产，这不是主要问题。这主要取决于大家庭拥有哪些房产。中国有两家大型房地产企业:一家叫做国有资本，另一家叫做地方企业。中国的房价与其说是由散户投资者的岳母猜测的，不如说是由这两个大家庭猜测的。

低买高卖，这是基本的投资策略。地方政府为飙升的房价放了第一把火，随后企业和国有资产开始煽风点火，这加大了火势，而房屋中介机构和银行则抬着轿子。人们拾柴火焰高，在这些方面“合作”的强大力量下，如果房价不涨，那真是鬼。当房价即将见顶(或者经济即将见顶)时，自然是时候套现走人了。

自今年年初以来，我们一直在媒体上看到上市公司以现金出售房地产的消息。这些企业出售的房地产基本上都是属于一、二线城市的优秀房地产。许多经营效益不好，濒临倒闭的企业，卖了房子后，立即起死回生，甚至扭亏为盈。

据统计，627家上市公司的利润不到1000万元，甚至连一个校区都买不起。另一方面，如果一个企业在早期拥有优越的资产，即使每年亏损，它仍然可以通过出售房屋来生存。在这种节奏下，企业当然用买房的方法来“买安全”。

据新闻披露，一家主要从事工业的上市公司近年来经历了困难，但由于十年前需要在北京发展业务，其购买的房产价值增加了十倍以上。这一年的价格约为129万元，最终以2272万元的价格售出。一个企业甚至不能保留它的外壳。一旦它卖掉房子，保留外壳的可能性就会大大增加。想一想，在评估财产价值的过程中，拉船不是不可避免的吗？

据统计，国内12家以上上市公司的投资资产价值超过100亿元，其中国有企业是主要的。这些财大气粗的a股土豪不会惊慌失措。北京和深圳的房地产都在这些大户手中。国有企业和中央企业越是财大气粗，手中的优质住房就越多，但他们并不急于出售资金实力雄厚的住房，而急于出售住房以维持业务的往往是民营企业。

因此，在这个时候，民营企业再一次承担了责任，“卖房套利”的罪行被解决了，但在一线高房价的背后，实际上有一股强大的国有资本的力量。但是你不能忍受被责骂。只要你能卖掉你的房子并把它变现，批评和被责骂根本不是企业的事情。

事实上，不仅仅是今年，企业还依赖一、二线房地产来套现。几年前，这种现金一直存在。

房地产套现实际上并不复杂。其中一个方法是这样的:

企业主将30%的一线豪宅借给员工，同时帮助员工伪造高收入证明，要求员工假装和他一起购买豪宅，并从银行获得70%至80%的按揭现金。员工搬进豪宅，企业主按月支付抵押贷款，而企业主通过虚假交易将这些套现资金走私到海外。一旦企业主停止支付抵押贷款，银行将收回房屋，员工将返回他们原来的居住地，但兑现的资金已经越过海洋到达你不知道的地方。

从2015年到2016年，这种套现行为变得越来越严重，危及了国家的经济稳定。因此，有关部门已尽最大努力限制购买和阻止泄漏。据统计，2015年，上海和深圳是中国的两个主要城市，上海和深圳分别增长了18.2%和47.5%。深圳一个住宅区的市场价值高达140亿，超过了国内许多企业的总价值。

这些地方的房地产估价之所以这么高，是因为企业想把它变现，然后把人民币换成美元，在国际上流通。银行和评估单位联手投机高房价，各占一股，同时帮助企业套现更多资金，将更多资金汇往海外。一个家庭这样做并不重要。问题是每个人都这么做了，这导致了当年外汇储备的暴跌。

截至2015年底，中国外汇储备余额为3.3万亿美元，同比大幅减少5127亿美元。此外，2015年，中国的平均房价实际下降了5%以上。这是因为兑现如此困难，以至于引起了全国的警觉。因此，决定限制购汇和购房。如果没有限制，开一个残酷的玩笑，外汇储备将在几分钟内变成零。事实上，真正做空中国的是中国人自己。

第三，房地产癌症已经到了晚期，投资不再是一种选择

海外房价和香港房价近年来大幅上涨，这与中国房地产高套现的操作方式直接相关。中国资本的海外目的地，无论是兑换成美元还是英镑，仍然是房地产。没有别的原因，因为这些首都的思维方式是中国式的思维，换背心也是如此。

如果一个地区的经济就像人体，那么构成人体的部分就是细胞。每一种细胞都遵循其特定的位置和功能，这样全身才能健康地协调。

然而，在过去十年里，房地产作为一种资产类别，与其说是一个健康的细胞，不如说是中国经济中的一个癌细胞或恶性肿瘤。从体积的一个片段开始，然后不断膨胀、恶化，从身体的其他部分吸收营养。尤其是在北方和深层的房地产是癌细胞最严重的部分。

目前，限制房地产买卖、限制贷款、退钱等措施基本上处于“化疗”的治疗阶段。基本上，每个见过癌症患者的人都知道，在化疗阶段，这可能是一种侥幸逃脱。此外，化疗本身对身体的健康组织有很大的损害，即使它在治疗中幸存下来，也只剩下半条命了。

看看中国有多少人和企业受到“房地产政策”的影响。如果你有钱，你就不能投资，你就不能收回你的投资，你就不能借钱再生产，如果你有钱，你就不能出去...事实上，这些都是“好细胞”，但为了配合“化疗”，你最终不得不与癌细胞同归于尽。

如今，房地产中的癌细胞正在扩散和转移，这表现在房地产开发商涌入发展的第三道防线，在许多鸟不生蛋的地方抢地建房，哄骗投资者购买。

仅今年前四个月，前十大房地产企业的土地收购价格总额就达到3460亿元，基本上是二三线城市的布局。在这个节骨眼上，房地产开发商仍在重复过去的土地开发程序。这种节奏会走到路的尽头。再往下，房地产企业应该向哪里发展？五、六、七线城市？

在这些地图上不容易找到的贫困地区，根本不会有企业来为你接管，这意味着支撑房价的大量资本并不存在，它完全是由散户投资者的资金支撑的。换句话说，在许多中小城市，房价一直在飙升。如果没有国有资产和企业的支持，情况可能会比美国次贷危机爆发时更糟。

在不久的将来，中国将不可避免地爆发一场房地产次贷危机。这场危机大多始于小城市，并逐渐蔓延。甚至可以说，一线和二线城市不会直接成为这场危机的一部分。然而，金融房地产市场的连锁机制会传递危机的影响，而次贷危机会影响到每一个人。最终结果将是房地产金融的崩溃，这将导致中国各地区的经济完全分化。

去年，作者告诉大家，内地的房地产应该及时套现。今年年初，笔者又写了一篇文章，指出内地的房地产一卖完就可以卖。当然，如果你为自己而活，你可以做任何你想做的事。然而，无论是现在还是短期，房地产都不再是普通中国人的投资选择。

(本文转载自微信公众账户“鸡冠天下”。作者授权金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论您是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎您积极投稿，并在金融网站的著名栏目中安家。电子邮件地址为zhuanlan@jrj，电话号码为010-83363000-3477。期待您的加入！(