遏制房地产泡沫就得改变预期

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6月23日上午，银监会党组书记、主席郭树清在银监会召开的“银行支持供给侧结构改革”座谈会上指出，要实施差别化住房信贷政策，坚决遏制部分地区房地产市场泡沫。可以说，从郭树清讲话的内容和态度来看，他遏制房地产市场泡沫的态度是非常坚定的，他也表达了对一些地区遏制房地产泡沫的工具的信心。

如果目前一线城市和一些二线城市的房地产市场是一个以投机为主导的市场(随着房地产调控信贷政策的出台，住房销售可以突然大幅下降，但房价不会随着住房销售的下降而下降)，那么仅仅通过差异化的住房信贷政策来抑制房地产市场的泡沫几乎是不可能的。因为这些政策只是提前限制住房投机，而不是在事后，它们不能触及住房投机的利润。同时，这些政策也不能改变住房投资投机者的预期。只要房价上涨的预期保持不变，房价就仍在上涨。即使降低融资杠杆让他们重新进入市场，他们也不会以较低的价格出售房屋。可以说，如果房价升到天上不跌，就不可能挤出房地产市场的泡沫。因此，郭树清的想法很好，他希望通过银行的差别化住房信贷政策来抑制房地产市场的泡沫。他的主观愿望并不等于达到它的效果。一线城市和一些热点城市就是这种情况。因为这些城市房价上涨的预期根本没有逆转。

那么，为什么在一系列房地产市场调控政策出台后，这些一线城市和一些热点城市房价上涨的预期仍然没有逆转？这主要与政府出台的一系列房地产市场调控政策有关。鉴于政府的这些调控政策，一方面，有人说要坚决遏制房地产市场泡沫，使中国的房地产市场回归住宅功能；另一方面，我们认为抑制房地产市场泡沫不能使房地产市场价格上升和下降。想想看，这些城市的房价已经疯狂地飙升。如果我们想遏制房地产市场泡沫，挤出房地产市场泡沫，房价怎么能不下跌呢？如果房价不允许下跌，空只有一句话来抑制和挤出房地产市场泡沫。

正是因为政府的房地产市场调控政策有这些意图和目标，所以政府的房地产市场调控更多的是一种短期的行政调控政策。房地产市场的投机者和开发商都会认为政府不会让房价下跌。在这种情况下，房屋投机者不会以低价出售所持房屋，而房地产开发商不仅会犹豫出售，还会不断进入土地市场推高地价，从而引导房地产市场的涨价预期。

例如，最近北京出售了两块住宅用地，总土地出让金为126.6亿元。其中，顺义区高丽营的一块土地以70.5亿元的价格成交，成为近两年北京市住宅用地的最高单笔成交价格。保险费率为50%，底价约为每平方米45000元。如果一线城市和一些二线热点城市是这种情况，这些城市房价上涨的预期将不会改变。如果是这样的话，就不可能用差别化的住房抵押贷款政策来坚决遏制房地产市场的泡沫。要坚决遏制房地产市场泡沫，挤出房地产市场泡沫，必须扭转房价上涨的预期。为此，我们必须从住房税收政策和信贷政策入手。