巴曙松：2017年中国楼市将出现十大变化

本篇文章3915字，读完约10分钟

目前，中国房地产市场的波动有一些明显的变化

2017年春节后，部分城市房地产市场迅速恢复，交易量和价格均大幅上升。3月中旬，北京、广州等城市加大了房地产调控力度。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松结合中国房地产新常态的长期趋势，分析了调控政策的短期影响，认为当前中国房地产市场的波动正经历以下十大变化。

一、一、二线城市的交易量将呈现下降趋势

根据目前的数据，预计一、二线热点城市的营业额将保持在较低水平，而三、四线城市的市场将受到限制并得到改善。以北京为例，2016年下半年，调控政策出台力度加大，市场环境趋紧，预期转向，交易量大幅下降。与前一个月相比，北京10月份的二手房交易量下降了67%。随着调控的加强，未来市场成交量将呈现下降趋势。

从数据观察，最近出台的一系列监管政策已经缩小了交易领域。由于信贷政策的不断收紧，使用杠杆变得更加困难。当投资需求离开市场时，较高的利率和首付比例的提高使得改善需求受到调控政策的抑制。

从房地产交易的产品结构来看，二孩政策放开了，三代同堂的现象更加普遍，对多卧室和二套房的需求不断增加，人口结构的变化导致需求提高的比例增加。最近的调控政策可以说是暂时抑制了需求，但这些需求实际上仍然存在，尤其是需求的改善更为克制。

在差异化的市场结构下，中国三、四线城市的去库存化仍是主要基调。热点城市需求的挤出效应和信贷政策的倾斜将有助于这些市场的销售改善，尤其是一线城市周边的三、四线城市，它们正成为承接过剩需求的主力军。从另一个角度看，也表明中国城市化正发展到以城市群为主要载体的发展阶段。

其次，热点城市的供需缺口将继续扩大

重点城市土地供给差距较大，土地市场需求没有下降。商品房销售面积与土地交易面积的差距继续扩大，商品房潜在供应量逐渐减少。对于购房者来说，如果土地供应跟不上需求，可能会增强房价上涨的预期。对于房地产企业来说，能否拿到土地决定了他们未来生存的空空间。即使在行政手段的干预下没有“土地王”，土地的短缺也可能以其他方式反映出来。例如，更多的土地变得100%自我维持，这仍然不利于市场预期的稳定。在土地供需缺口的约束下，新建商品房的供应可能难以满足市场需求。如果要部分缓解热点城市房价上涨的压力，只能通过加快存量房屋的流通来增加供给。

从目前有限的土地供给结构来看，纯商品住宅用地的供给缺口较大。不仅土地总供应量逐年下降，而且从土地交易结构来看，实际决定房价的纯住宅部分也大幅下降。可用于居住的土地总量，包括商品房、自有住房、经济适用房和新的自给性商品房，也大幅减少。

第三，增加供给已经成为解决供求矛盾的重要手段

虽然调控政策已经开始发挥一定的作用，但根据供需数据，一线城市的供需矛盾依然存在，目前仅受政策约束，上升趋势趋于减缓或稳定。增加供应应该是解决问题的关键。对于一线城市来说，如果土地供应短缺及其对人口的吸引力一直存在，那么由于分阶段收紧政策，供需矛盾不会发生根本变化。此外，一线城市以前有相对严格的限购政策，投机比例相对较低。尽管政策的收紧会给这些群体带来降价的压力，但由于它们的规模较小，很难对市场价格造成普遍压力。其次，目前一线城市存量相对不足，二手房存量也处于较低水平。随着新房和二手房的库存同向减少，市场供求矛盾加剧。

对于二线城市来说，新房仍然是主体，一些中小开发商可能会因为交易量下降和资本成本上升而考虑降价；另一方面，随着政策的收紧，首付和贷款成本都有所增加，投资需求也有所下降。因此，投资比例过高、人口吸引力不足的二线城市可能面临周期性价格调整的压力。

对于三、四线城市，由于一、二线城市的高房价，一些三、四线城市的房地产市场有所回升，但去库存化的压力仍然相对较大。

第四，一线和二线城市可能会进入证券公司时代

在当前的市场供求格局下，土地供给缺口和新房供给跟不上，一线和热点二线城市已经进入或正在进入存量住房时代。

二手房的主导格局将继续深化，并向一线以外的热门二线城市扩张。随着城市住宅用地供应的收紧，二手房交易的比重将逐渐增加。当一个城市的二手房交易比例超过新房交易比例时，二手房价格在新房价格中的主导作用将进一步增强。2017年，预计北京、上海等一线城市二手房交易比例将进一步提高，广州、天津、苏州等重点城市将在未来几年逐步进入存量住房时代。

在短期内土地供给没有明显增加的情况下，提高存量房的流通率，发展存量房市场，是解决供给不足，促进市场稳定健康发展的重要手段。与新房的供给周期不同，二手房的供给可以随着需求的变化而快速反应，这增加了市场供给的弹性。因此，对于房价上涨过快的一线和重点二线城市，要积极盘活存量，促进住房流通，提高供给弹性。

5.购房需求将部分转向租赁市场

2016年以来，中央、国务院、住房和城乡建设部等部门不断出台支持租赁发展的政策措施，加快发展制度化、规模化租赁企业。随着相关地方政策的出台，中国住房租赁市场的发展也将进入快车道。

值得注意的是，在政策红利的刺激下，市场容易出现“抢购”租赁的浪潮，市场风险需要警惕。由于规模的迅速扩大和通过金融产品使用高杠杆，这将滋生潜在的金融风险。预计在2017年，针对高杠杆扩张的租赁初创企业和运营机构，将有基于个案的风险释放。在这种情况下，只有具备一定专业水平的企业才能从事租赁经营或管理，这是发展大型专业化机构的重要条件。同时，要保护租户的合法权益，促进部分需求顺利转向租赁市场。

第六，个人购房贷款将收缩，以达到控制杠杆的目的

以2016年9月底出台的一系列限购限贷政策作为本轮控制杠杆、遏制资产泡沫的开端，各城市政府相继出台了严格检查开发商征地资金来源、提高购房贷款成本等一系列政策，以控制房地产行业投机性资本流入，促进市场稳定健康发展。

在监管政策的推动下，住房企业的融资渠道收紧，资本成本增加。自2016年10月房地产市场的大力调控以来，住房企业的融资规模明显缩小。中国证券投资基金协会规定，在房价上涨过快的16个热点城市，普通住宅房地产项目的私募股权投资计划将不予备案，这在一定程度上限制了资金尤其是投机资金进入房地产市场。

信贷环境紧张，成本上升，个人住房贷款萎缩。购房者的首付比例上升，购房者的杠杆下降。以北京为例，2016年9月30日，新政提高了首付比例，第一套认定标准得到严格执行。在监管后的两个月内，贷款交易比例下降了10个百分点，贷款比例与前一时期相比大幅下降。3月中旬，北京、广州等城市出台了提高首付比例和贷款利率等措施。预计未来贷款比率和贷款比例将继续下降。

7.房地产投资增速将进一步放缓

自2016年以来，房地产开发投资和商品房销售面积的增长率均有所下降。房地产投资和开发的增长率也从19.3%下降到6.9%。就城市而言，一线城市受到土地供应的限制，空的投资和发展空间有限。三线和四线城市仍有更大的库存压力和有限的房地产投资。因此，2017年中国房地产投资增速可能会进一步放缓。

八、开发企业集中度将进一步提高

在市场的下行周期中，开发商的集中度进一步提高。2016年，十大开发企业销售额占18.4%，比2014年增长1.5个百分点。越大越大，越强越强。2016年，1000亿级房地产企业迅速达到9家，恒大、碧桂园、融创等一线企业业绩翻番或接近翻番，在此规模下增长可观。在市场销售的下行周期中，开发企业的市场集中度将进一步提高。

9.一线城市圈对房价的影响将进一步凸显

根据2016年的数据，特大城市的产业和人口已经外移，下一步的房地产政策应该顺应这一市场趋势，打破行政区划的限制，完善以一线城市圈为代表的城市群基础设施，合理定位其功能。高房价的压力和大城市对购房的一些限制，导致大城市房地产市场的热度蔓延至邻近城市。

需求与资本的联动促进了大都市区房价的联动，这主要表现在两个方面:一是同一大都市区房价的涨跌趋势；第二，都市区的房价呈现出明显的梯度递减分布，这表明不同城市在整个都市区的功能定位不同。在北京周边的城市圈，天津的价格水平在北京约为40%，在廊坊整体约为30%，在保定、承德和唐山不到20%。

十、金融风险防范意识在房地产市场将变得日益重要

从目前房地产市场的情况来看，我国总体上处于安全阶段，存在的风险主要是局部风险。主要支撑因素是总体杠杆安全和城市化水平仍有空，但我们应该注意高房价可能给银行体系和人民币汇率带来的潜在压力。

首先，与国际水平相比，购房杠杆的使用仍然很低。与国际水平相比，中国目前首付相对较高，购买“安全垫”的额度有限，杠杆运用有限，提高了房价调整的抗风险能力。主要表现在:居民整体杠杆率(居民总贷款余额/gdp)相对较低。然而，与发达经济体相比，虽然中国居民的杠杆率不高，但中国居民的财富积累也较低，因此负担得起的杠杆率不应太高。

第二，从目前的水平来看，中国的城市化仍有很大的发展/0/，但重点需要转移到城市群建设上来，房价上涨的压力可以通过建设周边房价上涨压力较大的省市来解决，而这种压力可以转化为城市群建设的新动力(爱吉，净值，信息)。从国际经验来看，城市化尚未完成的经济体仍有回旋余地。目前，中国的城市化率仅为56.1%，户籍城市化率仅为39.9%。关键是如何合理引导这一趋势，如何适应市场需求，将其转化为城市群发展的新动力，进而成为中国经济发展的新动力。

第三，房价的持续上涨促进了中国居民持有的房地产市场价值的持续增长，这将相应增加经济和金融体系的潜在风险。一旦房地产市场调整，可能的影响将明显扩大。从人民币汇率走势来看，房价的持续上涨也会降低贸易部分的竞争力，从而形成人民币汇率的贬值压力。