楼市调控升级 热钱转战A股？

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最近，中国疯狂的房地产市场迎来了调控的浪潮，一、二线热点城市出台了一系列调控措施。未来房地产市场出现交易萎缩和滞胀的可能性很高。对于热钱来说，一个流动性有限的市场，在前期价格大幅上涨后有一个瓶颈期，投机价值大大降低，未来一定会找到新的出路。房地产市场热钱流向哪里？许多人认为，股市是吸收热钱的重要场所，而提升楼市调控措施将有利于a股的表现。然而，房地产市场和股票市场并不是“非此即彼”的，它们完全替代了两个投资市场，当热钱从房地产市场流向股票市场时，存在许多不确定性。

热钱流入股市，面临许多不确定因素

随着调控措施的升级，热钱进入房地产市场的机会成本被政策因素人为抬高，但这并不意味着资金必然会流向股市。房地产市场有相当多的需求。尽管调控措施暂时阻止了购买团队的这些正当需求，但潜在需求并未改变，很难出现“弃房炒股”的行为。即使有在股票市场短期获利的想法，也必须在a股牛市中建立，并且在一段时间的上涨后会大规模进入市场。目前，时机还不成熟。

对于房地产投机者来说，中国房地产市场在过去20年的记忆是一个大的上升和一个小的回报，每一次回调都是一个买入的机会。此外，许多二手房可以通过租赁收回部分成本，或抵消部分月供应量，这在一定程度上降低了投资成本。相比之下，a股在过去20年经历了跌宕起伏。尽管流动性比房地产市场更强，投资门槛也更低，但大多数散户投资者在牛市的高峰期涌入，而牛市往往需要几年的时间。此外，许多上市公司就像“铁公鸡”，通过分红收回投资成本的比例极低。房地产市场和股票市场有两种完全不同的“投资记忆”，这就决定了用于投机的资金很难大规模地流向股票市场。

其次，除了房地产市场和股票市场，还有其他资本投资市场。根据央行今年一季度发布的城市储户调查报告，居民偏好的前三种投资方式是:“银行、证券、保险公司的理财产品”、“基金信托产品”和“股票”，选择这三种投资方式的居民比例分别为49.2%、20.5%和19.3%。显然，直接投资股市并不是目前内地居民最喜欢的投资方式。当然，财富管理产品和信托产品这两大投资类别会有一些资金流入股市，但前提是投资者对市场有信心。对于机构投资者来说，这部分信心就是要有一个健全的制度建设来保护长期投资；对于散户投资者来说，“如果你看不到兔子，你就不会看到老鹰。”如果你看不到市场能够带来大规模的“盈利效应”，他们就很难积极大规模进入市场并长期持有。

房地产市场一旦冻结，必然会影响房地产公司在股市的表现，甚至会影响到房地产产业链的很多相关行业，包括建材、装饰、家电等，形成直接影响。近日，a股市场上的重要地产股金代尔(600383，Buy)，多次被保险公司安抚，出现下跌趋势，日k线显示“九阴白骨”，连续九个交易日下跌，反映出股市对楼市调控升级的担忧。

一旦楼市调控导致房价下跌，也会打击居民的账面财富，导致投资欲望下降。特别值得注意的是，中国人民银行行长周小川最近在博鳌论坛上提到，全球货币宽松周期即将结束，进一步呼应了去年底中央经济工作会议确定的“稳定、中性”货币政策。这也造成了对股市和楼市资本的不利预期。特别是，a股市场具有强烈的“资本市场”色彩，这可能比房地产市场更受影响。

从以往的经验来看，被楼市挤出的资金只能在宽松货币的情况下进入股市。例如，2008年9月和2014年5月，房地产市场短暂降温，但由于货币政策明显放松，a股在触底后均呈现大幅反弹趋势。在2011年9月左右的其余楼市中，股市保持下跌趋势，没有迹象表明所谓的楼市基金明显转向股市。原因很简单。在货币紧缩周期中，以国债反向回购为代表的无风险收益率大幅上升，股票市场的相对投资价值下降。大部分从房地产市场撤出的热钱将被吸引到无风险的固定收益市场，享受更高的回报，同时等待房地产市场的下一波投资机会。

注意两个重要的风向标

在观察房地产市场的热钱是否会对股市产生积极影响时，有两个重要指标需要注意:利率和汇率。利率不是指商业银行的定期存款或贷款利率，而是指市场化利率，主要是沪深两市政府债券的一日反向回购利率和上海银行的同业拆放利率(shibor)(601229，BUY)。国债反向回购是机构以国债为抵押向投资者借入资金的一种方式，普通个人投资者可以参与。目前，日成交量接近1万亿元，具有高度市场化的机制，能够敏感反映市场资金的紧张程度。上海银行间同业拆放利率(shibor)是银行间相互拆借的利率，反映了机构间拆借的情况，具有高度的市场化。如果这两个指标继续上升或保持高位，就意味着市场的无风险利率将上升，从房地产市场撤出的资金将更有可能留在固定收益市场。

事实上，对于原房地产市场的投资者来说，离开房地产市场后仍有许多资金选择，如高折价的固定收益基金、价值被低估的可转换债券和可交换债券等。特别是，可转换债券(Aiji、净值、信息)和应付债券具有跌破底线和无限上涨的特点。如果他们以低于100元的面值买入并持有，然后到期，最糟糕的结果是获得相对较低的利率。一旦股价下跌或股市看涨，他们就可以迅速分享股市的收益，这可以说是攻守兼备，值得高度重视。