精细化调控背后的“术”与“势”

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自古以来，人们总是先看潜力，然后进行操作。

自本月初两会结束以来，各地调控“技术”不断创新。北京、厦门、成都、杭州、京津冀地区、各类1234乃至N线城市都受到集中调控，其中不乏创新做法。

例如，为了打击通过假离婚获得第二次购房资格的做法，北京市规定，离婚后一年内继续购房应采用第二次购房标准。厦门市规定，有户籍的成年单身(含离异)人可以在本市购买一套住房。针对一些人买房后急于脱手赚取差价的行为，福建的厦门和福州都出台了“两年后才能交房”的政策。北京进一步加强住房贷款审批，无收入大学生按二套房原则购房。

对比前几年的调控，我们可以发现，从以前一般每年一次的新政策，到每六个月一次，再到短短几个月的新楼市政策，调控政策的时间间隔越来越短，政策也越来越具体。中原地产分析师表示，调控政策已经进入“三个认识+三个界限”时代:住房识别、贷款识别、限购限价令，房地产调控政策正在向精细化发展。

从另一个角度来看，房地产监管似乎成了政府和买家之间的“猫捉老鼠”游戏。一方面，政府有心为楼市“对症下药”，尽力压低楼市的上升势头，赶走想从炒楼中获利的人。一方面，我们对各种“避雷”都很小心，担心“药”用得太狠，会影响到只需要上“车”的人。购房者仍然蜂拥而至。

笔者认为，从房地产的“潜力”和“技能”来看，各地限购政策的精细调控“技能”虽然提高了房地产政策的反应速度，但却背离了潜力调控的初衷，传达了快速上车的恐慌信号。中国人(603883，Buy)的智慧一直是无限的，“上有政策，下有对策”是许多人的固有思维习惯。如果这种情况持续下去，我担心我会陷入“你越是限制我，我就越是担心我买不到它，我就越是想买它”的恶性循环。

回顾2008年的房地产市场危机，当时中国的房地产市场极度低迷，大量的房地产中介在一夜之间倒闭了，包括像中原和世界联合会这样的连锁中介。作者也经历了危机，去看房子。福田中心区的房子平均价格在6000元左右，楼层和朝向可以随意选择。如今，同一地区的房屋数量几乎增加了9到10倍。

因此，当很多人现在都在向作者抱怨:为什么我当时没有买房子？我总是想问:那时候你敢买吗？

那一年房地产市场的低迷与人们对经济信心的丧失有很大关系。由于金融危机，不仅房地产市场，而且一些制造工厂也关闭了。我见过很多工厂主离家出走，员工失业，纠纷不断，尤其是在物流和外贸行业，我身边的很多朋友突然失业。虽然一些行业和企业没有受到影响，但由于整个社会的信心被摧毁，人们不敢消费，每天外出吃饭、看电影等娱乐活动自动减少，更不用说买房了。

但在第二年，国家开始稳定经济，社会对经济和房地产市场的信心逐渐恢复，但比经济调控慢得多。从2010年到2013年，与现在相比，各地房价的增长速度并不太快。相反，经过密集的调控政策，房价上涨了。

目前，房地产政策出台频繁，更多的是关注"技能"，但对"潜力"的把握不足。在这种趋势下，社会普遍关注房地产市场，每一个举动都触动了人们的心灵，这本身就造成了一种紧张的气氛，使人们感到不安的是，他们似乎不参与房地产市场，如果他们不买房，就会与社会分离。此外，人们普遍对政府调控的信心有所怀疑，房价走势也普遍看涨。因此，无论政府出台调控政策的频率有多高，监管的力度有多细，都只是一个“诡计”，无法阻止潜力的发挥。

如果我们先做好“潜力”的工作，然后围绕“潜力”进行“技能”的布局，如以各种方式稳定人们购房的信心、个人发展和社会，营造可持续发展的氛围，甚至减少社会对房地产的关注，使房地产市场平静下来，才能实现对房地产市场的成功调控。