看清楼市调控 合理选择投资

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在北方四大一线城市广州和深圳“住房和贷款并重”之后，一些二线城市开始加入这一行列。今年3月，全国30多个城市出台了新的房地产市场监管政策，监管范围之广前所未有。在如此严格的管制下，楼市会怎样呢？

陈楚

房地产市场监管的声音是迫切的！最近，仅在一个月内，就有30多个城市出台了新的房地产市场监管政策。3月17日至3月19日，北京、广州、石家庄、郑州、长沙等城市出台了楼市限购政策。限购限贷的趋势已经在国内一线和热点二线城市蔓延了一段时间，北京和广州的限购限贷被称为“历史上最严格的”。这房子是用来居住的，不是用来投机的！这波如雨后春笋般涌现的楼市调控政策会给我们的投资带来什么样的影响？

首先，我们必须弄清楚这一波楼市调控政策的背景和目的。简而言之，正是因为房价一路上涨，盈利效果太明显，吸引了大量资金进入房地产市场，这使得大量银行信贷资金和私人资金，甚至包括海外资金，盘踞在房地产市场。这些投资和投机资金没有进入实体经济，反而提高了实体经济的成本，使得金融服务实体经济的初衷难以实现。然而，大量的投资和投机资金囤积住房市场兴风作浪，这带来了房价的急剧上升。结果，社会贫富差距越来越大，社会消费无法改善，普通人(603，883，购买)不敢消费，影响了经济发展的增长率。

从这些现象来看，很明显，这种密集的住房市场调控政策是为了抑制房价的快速上涨，让大量的社会资本回流到实体经济，带动经济发展，推动中国经济转型升级的进程。受此影响，一线城市房价增长率普遍下降，但房价的未来在哪里？从房价调控的历史来看，经过多次强有力的住房市场调控政策，经过短期调整或小幅下跌后，房价将再次进入疯狂的上涨周期，因此每一轮调控都被称为“空调整”。那些没有买房子，等着房价下跌去捡便宜的上班族，最终都在等着房价疯狂上涨，他们辛辛苦苦工作了几年的工资也不值房价上涨的一小部分。

那么，这个房价调控的效果是什么呢？从政策的意图来看，这绝对不是政策的预期目标，也就是说，不是希望房价会大幅下跌，或房价会小幅下跌或保持震荡状态。如果房价大幅下跌，对任何人都没有好处。大量的银行信贷资金将成为坏账，涉及房地产的数百个行业的就业将受到严重影响，大量的人将失去工作，这将对社会稳定构成威胁。作为长期以来中国经济增长的重要支柱，房地产业绝对无法以休克疗法的方式消除这一支柱。因此，即使一线城市和热点二线城市的价格略有下降，也不会在很长时间内大幅下降。

与此同时，三线和四线城市是另一个场景:这些城市远远落后于一线城市；然而，受旧的基础设施投资拉动地方经济增长的发展模式和(港股00001)财政收入的影响，三、四线城市的房地产在过去几年大面积启动，但现在库存严重，去库存任务巨大。这些城市被广阔的农村地区所包围，农村人口仍然有很大的需求进入三、四线城市购买自己的住房。如果政策支持和刺激到位，三、四线城市房地产市场的去库存化将持续很长时间。我的家乡是一个四线城市。近年来，一个接一个的商品房如雨后春笋般出现，大多数买家都是外出经商的家庭。近年来，农村人口加速向这个四线城市转移。由于农村地区男女人口的不平衡，近年来农村地区出现了大量的单身汉。如果年轻农村男子的家庭不能帮助他们在这个四线城市买新房子，结婚生子将会困难得多。从这个角度来看，仅仅是年轻农村男性的婚姻需求就能把大量年轻农村人带到这个四线城市来购买房地产。与此同时，中国的城市化进程尚未完成，农村人口进入城市的过程将持续数年，这也将导致三、四线城市的房地产库存去库存化进程。

综上所述，就一线城市和一些热点二线城市的房地产市场而言，房价保持稳定的概率很高，这决定了一线和二线城市的房地产存量基本稳定，至少不会有大的增长。基于股票市场的投资很大程度上是基于对未来业绩增长预期的投资原则。我基本上不想碰一线和二线城市的房地产股票。然而，对于三、四线城市的房地产市场来说，去库存化很可能会迎来一个较长时期的繁荣，这也决定了三、四线城市的房地产存量增长预期将相当可观。在地产股投资方面，积极在三、四线城市配置地产股将成为未来主要的投资策略和方向。