欧阳捷：分享经济时代，“家”也能分享吗？

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即便如此，共享经济背后最重要的联系还是人与人之间的信任关系。共享者之间没有联系。信任从何而来？只有建立起全社会的诚信道德基础、规范体系和法律环境，共享经济才能真正走进更多人的世界。

作者是新城控股(601155，BUY)集团有限公司高级副总裁欧阳杰

在今年的两会上，以共享自行车为代表的共享经济成为最热门的关键词之一。

什么是“共享经济”？

也就是说，你拥有所有权，转让临时使用权，让别人享受它，并为自己创造价值。

分享经济的新出路

事实上，我们长期被“共享经济”所包围。从租赁商品、厨师、汽车和房屋，到共享自行车、分时度假、为知识付费、网络广播、众包等等，共享私有财产、共享利益和再创造价值，共享经济开启了一扇新的窗户。

根据国家信息中心发布的《2017年中国共享经济发展报告》，去年，中国共享经济的市场交易额达到3.45万亿元，参与人数达到6亿，比2015年增加了1亿。

其中，住房共享市场交易量约为243亿元，同比增长131%。用于住房共享的住房数量约为190万套，参与住房共享活动的人数超过3500万，翻了一番。

据预测，未来五年，中国的共享经济将保持40%左右的年增长率，到2020年，市场规模可能占到国内生产总值的10%以上。

巨大的市场潜力也吸引了资本的追逐。2016年，企业共享经济融资规模达到1700多亿元，比上年增长130%。

《2016年中国独角兽企业发展报告》显示，基于“共享经济”的平台企业估值极高，如滴滴快的估值为338亿美元，莫比克估值为20亿美元，反映出独角兽特征的爆炸性增长。

放眼世界，优步在美国已经成立5年，估值超过500亿美元。它是世界上最大的无车出租车公司；Airbnb已在190个国家的34000多个城市提供了6000多万间独一无二的客房，价值255亿美元。Airbnb是全球最大的无房地产住宿服务提供商，在全球估值排名中分别排名第一和第三。这种秉承“共享精神”的独角兽公司的迅速崛起，标志着“共享经济”的新商业生态正站在风口浪尖。

未来10年，中国的共享经济中很可能会出现5-10家基于平台的巨型企业。

共享经济下的房地产

从长期租赁公寓到短期租赁度假，深度收费，作为一种房地产共享经济，新的长期租赁公寓和短期租赁，土家，都获得了市场认可。

让我们谈谈长期租赁公寓。虽然他们是独栋住宅，但他们共用空的房间。虽然他们是集体宿舍，但他们并不与其他人混在一起。虽然他们租房子，但他们不是在流浪。长期租赁公寓可以说是挖掘出了白领大学生和没有服务业住房的蓝领人群的细分市场。

根据住房投资研究所的报告，中国年轻人租房的市场规模接近8000亿元，而且每年新增600亿元，这为长期租房带来了巨大的市场前景。

然而，长期租赁公寓的市场仅在一线和二线城市，因为高房价迫使更多年轻人希望获得长期租赁机会。如果一、二线城市的存量房屋能够以长期租赁公寓的模式推出，万亿美元的市场将被激活。

长期租赁公寓的盈利模式是什么？通过提前取得存量房屋的长期租赁权，然后进行统一改造和包装，出租并收取租金，一部分用于返还给业主，一部分用于盈利。

显然，这是一个很好的商业模式。对于业主来说，他们可以避免租房和议价的麻烦，中介的骚扰和空购买的麻烦。即使房产税来了，我相信热门的一线和二线城市的租金收入将会上升，并弥补税收成本。对于那些买不起房子的人来说，他们只有租房才能长久拥有一个“家”。他们不必承受抵押贷款的压力，他们可以“轻装上阵”实现自己的理想。即使他们漂泊了半辈子，当他们回家时，他们仍然是青少年。

然而，长期出租公寓不会一帆风顺。首先，随着许多竞争对手加入掘金，长期租赁公寓平台的利润将大幅下降；第二，长期租房的客户可能会对其住房装修造成结构性破坏，但他们缺乏及时有效的监管；第三，三、四线城市，甚至一些二线城市，不缺乏住房，也不存在重复建设的可能，因此长期租赁公寓的企业很难扩张。

也有一些企业将旧厂房改造成公寓，这就产生了第四、第五个问题，即从工业用地改为住宅用地实际上是一种政策副业，可能会被政策压制，同时消防安全难以通过现行法规，存在安全隐患。

美国也有长期出租公寓。从美国行业领导者eqr公司的盈利模式来看，其利润来源非常简单明了。第一个是租金。他们只专注于开发六个沿海城市的核心市场，只进入租金需求旺盛的城市。通过专业规范的装修设计模式和服务运营团队，确保每套长期租赁公寓满足政府和客户双方的需求，同时提高客户粘性和租金收入。

第二个是资产增值收入，这取决于优化投资组合，寻找低价收购机会，争取更多的住房，从资产增值中获得更多的收入。显然，国内企业也将更加关注自持型长期租赁公寓和自持型住宅的资产增值收益。

你能分享唯一的家吗？

你能只分享一个家吗？

这是房地产共享经济的另一种模式:短租住房，交换空，分时度假，让自己去度假，让别人在家里短期停留，当然，通过平台取代服务和后台担保。

这种模式显然很有吸引力，因此短期闲置资源可以得到充分利用，而无需租赁费用，并可以周游世界；当然，共享平台越大，可以替代的资源就越多，平台的收入和估值就越高；这似乎是一个双赢的局面。也许酒店不高兴是因为它分享了蛋糕。

然而，共享家庭也意味着共享隐私。

我们的隐私越来越少了。在到处都是公共摄像头和手机的情况下，只有家才能为我们保留一点点隐私，而这一点点隐私也已经被家里的各种电器、互联网和物联网所侵犯。陌生人拍下他们入住的照片，这使得房子几乎完全裸露和透明。

分享家也意味着家的味道会改变。

每天，我们都拥挤在大城市，拥挤在充满七种肉和八种蔬菜气味的公共场所，不仅是家里，还有私人的、最喜欢的、十年前的气味。陌生人的入侵打破了最初的呼吸，家不是最初的家。

共享一个家庭也意味着铁将军只是名义上的。

邀请陌生人进来，家里有七件宝贝，没有人值班。当你回来时，你不可避免地会像接受新房子一样重新检查和清理。时间和精力的代价是不可忽视的，即使陌生人把房子原封不动地归还了。

如果你过着隐居的生活，这些担忧可能并不重要。显然，共享经济更像是年轻人的经济，“放手”的经济，“放弃”的经济。你越年轻，你越害怕分享，你越能“放弃”，你越有可能“得到”，你越能满足你的好奇心，你就越能获得更多的经验。

如果我们真的喜欢共享经济，也许我们根本不需要买房子，因为人和“家”只是共享经济的旅程。

即便如此，共享经济背后最重要的联系还是人与人之间的信任关系。共享者之间没有联系。信任从何而来？只有建立起全社会的诚信道德基础、规范体系和法律环境，共享经济才能真正走进更多人的世界。

中国要分享经济还有很长的路要走。让我们共同期待、参与和推广。

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