住建部、国土部联放大招 这些城市楼市将起大变化

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为了进一步坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的定位，6日，住房和城乡建设部、国土资源部再次出台政策，进一步明确了全国房地产市场的分类、调控和管理目标。根据该文件，全国各城市将根据商品住房存量消化周期分为三个等级，并将实施不同的商品住房土地供应政策。 出于这个原因，像证券君一样，每个人都将关注哪些城市将在未来“收紧”土地供应。哪些城市预计会有“宽松”的土地供应？君证券特别整合了70个主要城市(来自第三方机构)的库存消化数据和业内人士的意见，为您提供独家解读。

住房和城乡建设部和国土资源部6日宣布了一项新的房地产市场监管政策，预计将“一药多病”。该政策的核心是根据库存消化周期划分等级。如果周期短，应扩大土地供应；如果周期长，应停止土地供应。“从供求关系出发，这是正确的良药。下一步是考察地方政府的执行情况，以及住房和城乡建设部的问责制。”房地产行业的一些人对此发表了评论。

根据易居研究所的最新统计，中国70个重点城市中，有45个城市的存量消化周期不到12个月(含12个月)，这些城市至少需要“增加土地供应”，其中南京等6个城市“不仅要大幅增加土地供应，还要加快土地供应的步伐”。

开正确的药

4月6日，住房和城乡建设部、国土资源部下发了《关于近期加强住房和土地供应管理和调控的通知》(房建[2017]80号)，提出坚持“房是为了住，不是为了炒”，加强住宅用地供应“五类”调控目标管理。

根据《通知》，住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市应合理增加住宅用地尤其是普通商品房用地的供应规模。去库存任务繁重的城市应该减少甚至暂停住宅用地的供应。根据商品房库存消化周期，消化周期超过36个月的，各地应停止供应土地。36-18个月，以减少土地供应。12-6个月，增加土地供应。对于那些不足6个月的人来说，不仅要大幅增加土地供应，还要加快土地供应的步伐。

接受记者采访的房地产业人士都称赞了上述政策。中原地产首席分析师张大伟认为，这一政策澄清了库存与土地供应的关系，也澄清了市场土地供应与库存消化周期的节奏。利用土地市场调节来做加减运算，更多的存量减少土地供给，而更少的土地增加供给。

“这项政策是最有针对性的，抓住了行业的症结，而且思路和方法都是正确的，这要看当地政府能否贯彻执行。”明远房地产研究所所长刘策说:“人们看到的是地方政府是否有积极性，因为这会影响财政收入；另一个取决于一些城市是否具备新的土地供应条件。”

一些受访者认为，去库存期短的城市大多是热点城市，即使土地供应增加，这些地方仍会被开发商掠夺。

02热门名单

根据最新规定，哪些热点城市需要“大幅增加土地供应，加快土地供应步伐”？

据记者从易居研究所获得的统计数据，南京、杭州、合肥等热点城市过去6个月的平均去库存期不到6个月，而北京、上海、广州的平均去库存期为6-12个月，深圳的平均去库存期为12-18个月。

上海的去库存周期比杭州和其他地方的去库存周期长，这是否与常识相反？这些数据到底是怎么出来的？对此，一些业内人士指出，上海加大监管力度导致交易量下降，这可能会使统计数据与实际供需不符。

需要说明的是，上述统计数据只是一个陈述，易居研究院也表示“去库存期是当月新增商品房库存/最近6个月新增商品房销售面积的平均值。表中的“销售移动平均线”是指近六个月新建商品房的平均销售面积。

一些分析师告诉记者，不同的组织对库存消化周期的算法有不同的算法。因此，住房和城乡建设部和国土资源部有必要在存货消化周期的具体计算方法和标准上“全国统一”。

03仍然需要问责

值得注意的是，在国家调控的背景下，2017年许多城市相继出台了土地供应计划。例如，2017年南京市国有建设用地计划供应总量约为2800公顷，其中新增建设用地控制在1600公顷左右。在南京市2017年土地供应计划中，有700公顷土地用于房地产(000736，买入)开发(包括530公顷商业住宅用地和170公顷商业用地)。北京市2017年国有建设用地计划供应量为3900公顷，其中包括610公顷住宅用地和310公顷商业及服务用地。

业内人士指出，一些热点城市的土地供应规划和实施存在脱节问题。有许多土地供应计划，但通常这些计划无法完成。事实上，由于一些城市已经列出了相关的年度土地供应计划，他们应该严格执行。与此同时，他们应该将年度供应量细化为月度供应量，并向公众公布。如果他们做不到这一点，监管当局也应该负起责任，果断地承担责任。

“国土资源部的这项政策提到了土地供应的分类和管理，这是最近土地政策中的第一项。通过将去库存周期、房价等指标联系起来，各城市的土地供应计划更加科学合理。接下来，让我们看看国土资源部是否制定了相应的问责机制。”上述内部人士都这么说。