预期管理：楼市调控牛鼻子

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“股权之争”已经尘埃落定，但作为行业领袖和市场上最敏感的企业，万科仍是市场关注的焦点。最近有两篇关于万科的新闻报道非常引人注目。在2016年度股东报告函中，万科为13个项目计提了减值准备。市场对此的解释是，万科已经为今年房地产市场的下跌做好了准备。2008年，万科减值准备从1200万元增加到12亿元。事后证明，万科做出了准确的判断。另一个消息是，小米将与北京万科合作建房。但随后来自小米公司的消息称，万科的计划“不值得”。这两个新闻报道似乎没有关联，但重要的是，所有13个计提减值准备的项目都是三、四线城市的边缘新城，北京没有一个项目被选中。

笔者注意到，拟与小米合作的房地产是万科去年12月在北京实施新的土地政策(控制土地王)后，在“招标、拍卖、挂牌”市场上收购的100%自持地块(只能出租)。一些媒体计算出这个项目的租售比高达1: 500到1: 650。换句话说，万科需要42到54年才能收回成本，考虑到三年的建设期，从利润的角度来看是不划算的。万科选择小米的原因是将其打包出租给第三方，并一次性收回资金。

既然不划算，万科为什么不计提减值准备？三、四线城市的房地产市场已经全面复苏，为什么还要计提？答案是不言自明的。在万科看来，尽管北京楼市全面调控，北京楼市短期内可能面临回调，但从长期来看，北京楼市仍有机会。稳定北京楼市，重视万科企业(港股02202)，抓住一线城市未来机遇，分享北京和京津冀发展红利，是最大的保证，不能计较短期得失。事实上，小米员工也这么认为。虽然万科项目的价格只有市场价格的一半，但它没有产权，对买家没有吸引力。如果未来项目价格上涨，资产收益将完全由万科享受，与小米员工无关。

去年，万科的销售额增长了近40%，其库存现金在两市近3000家上市公司中排名第二。与此同时，万科的库存增加了近30%，是2015年的两倍，这个数字在2014年是负数。房地产企业的存货包括三部分:土地、建筑场地(在建)和商品房，其中土地所占比例最高。按照2-3年的发展周期，万科显然继续对未来全国房地产市场持乐观态度。然而，万科可以清楚地看到，三、四线房地产市场的复苏是由大城市的资本溢出造成的，尤其是投资需求溢出。未来，三、四线城市(主要是中西部地区)的人口将整体外流，在产能过剩、外需下降的背景下，传统制造业难以吸纳人口、创造更多产出。即使大城市“只需要”在三、四线城市买房，大多数人也不会住在那里，将来在北京买房时，他们会涌向当地的二手房市场。因此，尽管三、四线城市房地产市场整体复苏，万科仍需计提减值准备。

这样，这两个新闻故事就有了关联。在相关逻辑的背后，它反映了目前中国房地产市场调控的困境，即北京的“10天9次调整”创造了中国房地产市场调控史上的纪录，并努力充分抑制住宅投资投机需求，甚至不惜损害一些改善的需求。然而，开发商和买家对未来似乎都没有悲观的预期。否则，小米员工不必拒绝万科的好意。当房价不涨甚至不跌的时候，做一个长期房客有什么错？

同样，万科也不必坚持“不划算就拿地”的生存法则，也不必在近几年地价飙升时冒险“增加杠杆”。问题在于，小米的员工都想得到房产，这样他们就能在北京“扎根”，享受未来中产阶级标准的“资产收入”。对于万科来说，只有在北京站稳脚跟，才能称得上是一个领导者，赢得北京未来房地产市场的机会(包括征地、旧城改造和参与公共建设等)。)。因此，预期已经成为当前房地产市场的决定性因素。

这就是为什么我们不得不在半年后牺牲两轮大规模监管。经过过去的调控，楼市将普遍迎来“冻结期”。然而，在这两次调控前后，很多人都在思考调控前如何进入市场，甚至是受到全面调控影响的“在途订单”都不想放弃买房，而是在计划如何筹集资金来完成交易。预期的加剧与政策的微妙变化有关。2017年的经济主题是稳健增长和风险防范，这决定了资本供给是适度的，利率将保持在低位。与此同时，房地产市场政策强调分类监管，但去库存化的状况显著增加。在热点城市或地区，监管的频率和力度都在增加，但这给人的印象是市场正在慢慢关闭。例如，人群、房屋、区域和进入条件的范围不断收紧或扩大。问题是在经济转型的痛苦时期，人们迁移到大城市，所以他们不能在大城市买房子，只能在附近买。因此，大城市与周边地区是封闭的，这给想在大城市扎根的人一种紧迫感。快点上车，这是同样的期望。

很明显，管理购房预期将是下一步的关键。首先，借鉴北京、广州等热点城市“率先”的控制思路，控制“抢车”购买团队的投资需求。稳定房价是引导预期的第一步；其次，“商品房”正在蓬勃发展，这表明热点城市的土地供应结构存在问题，有必要加快将旧工业区和低效的商业办公空间改造为住宅用地的进程。区域规划和公共设施的调整应及时披露和保持。如果新增加的土地可以“增加”，这是引导预期的最大武器；最后，热点城市需要加快与周边三、四线城市的跨境区域统一规划，实现基础设施互联互通。这样，不管是土地供应还是住房供应，热点城市的楼市半径都有所扩大，这对引导预期大有裨益(博客、微博)。

(作者是深圳房地产研究中心高级研究员)