大城市土地供应 为什么无法“放量”？

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近年来，最重要的管理措施是增加土地供应。然而，有迹象表明，热点城市的土地供应正在减少。2016年，在房价快速上涨的16个热点城市中，住宅用地供应规模明显下降。例如，厦门、上海、广州和北京的实际土地供应分别下降了50%、48%、42%和31%。事实上，自2013年以来，一线城市年度住宅用地供应计划的完成率大多在50%左右。

以北京市为例，2013年至2016年，北京市商品住宅用地供应分别为978公顷、517公顷、382公顷和103公顷，呈明显下降趋势。2012年至2016年，北京市商品住宅用地供应计划平均完成率为55.7%。除2013年外，土地供应计划未在一年内完成，2016年完成率仅为12.1%。北京最近明确表示，将在今年第三季度末完成260公顷商品住宅的土地供应计划。虽然这一比例是2016年的2.5倍，但只是2014年的一半。

在当前的经济和金融环境下，“大量”的土地供应可能是稳定房价的唯一手段。算上近年来房价稳定的城市，也有土地供应量大的城市，如重庆、成都和广州。事实上，土地供应的“大手笔”是重庆楼市最大的“稳定器”。从2011年到2015年，重庆人均土地供应面积(16.12平方米)位居前十名城市之首，达到南京、杭州和天津平均值的两倍，广州北部和深圳的五倍。

大规模土地出让和“土地票制”是重庆土地供应的两大引擎。事实上，广州非常相似。虽然你是一线城市，但广州目前的房价不仅低于厦门、杭州和南京，还低于珠海。土地供应量是稳定广州房地产市场的利器。一方面，广州拥有庞大的城市骨架，远郊(增城、从化、花都和南沙)的土地供应和住宅交易分别占70%和60%，导致整个城市的底价比北京和上海低70%，房价约为2万元。

另一方面，与“土地票制”相似，广州也通过广佛一体化，探索突破建设用地限制，扩大土地供应和房地产市场半径的途径。目前，广州和佛山之间已经开通了五条地铁线路。2015年，佛山商品房销售量为1421万平方米，超过广州和深圳。广东省排名第一，60%的广州居民买房，房价只有广州的一半。广佛地铁开通五年来，日均客流从8万人增加到18万人。两地之间的往返旅客占总客流的70%以上，仅南海区就有70万广州人。

因此，实现大城市土地供应的“大批量”,大规模交付和突破空是两个有效的途径。然而，城市越热，空的扩张就越快，新土地供应的灵活性就越低。充其量只是多放几块地，但这只是九牛一毛，并不能解决“土地供应短缺”，还可能因为开发商“抢粮”而出现“地王”而被追究责任。

事实上，当大城市增加土地供应时，它们只能希望存量能够得到恢复。一般来说，工业周期约为20年(受互联网影响周期较短)，但土地利用周期至少为40年(如商业用地)。目前，大城市的现代服务业开始占据主体地位，对国内生产总值的贡献率往往超过60%。传统低效的工业和商业用地应通过改变其功能转变为居住用地。在2015年全国土地利用规划中，国土资源部首次提出了存量和增量的总体规划，但当年各大城市土地供应计划完成率最低，降幅最明显。

显然，每个城市的股票振兴计划都不能“落地”。北京市2016年国有建设用地供应计划明确提出，2016年新增建设用地控制在1850公顷以内，现有建设用地引导使用2250公顷。土地利用大规模向存量倾斜，但难以实施，导致2016年北京市土地供应计划完成率仅为21%。股票难以盘活有三个原因。首先，控制性详细规划应根据土地用途的变化进行调整，规划周期一般为五年。调整还包括听证、论证和批准。

第二，土地用途改变后，地价增加，容积率增加。在利益的诱惑下，现有土地的主要使用者(公园或国有企业)想要振兴。因此，空的工商业用地难以获得，短期税收受到影响，地方政府要对“空集权”和房地产依赖负责。谨防审批与政治成就考量的平衡，结果是振兴停滞不前；第三，改变用途后，政府应大规模配置公共设施，独立提供教育和医疗用地，造成政府支出压力。

突破空.的极限更加困难重庆的“地票制”不仅有“增减挂钩、占补平衡”的试点奖金，还有54000平方公里深、占辖区65%的落后农业区的支持，也有城乡差距大、亟待发展的现实需求。广佛融合是广佛同源、产业高度兼容、长期融合的结果。京津冀一体化成为国家战略后，在轨道交通、产业协调和承接方面取得了一些进展。

同样，深圳、东莞和惠在珠江三角洲的融合已被呼吁多年，但进展有限，而城际轨道交通只是最近才开始。中国的城市化已经进入“后半程”，即城市化，人口已经向大城市周边的三、四线城市迁移。借助轨道交通，可以扩大大城市土地供应和房地产市场的半径，这是大城市土地供应“大批量”的可行路径，也是房地产市场泡沫“软着陆”的可行路径。目前，虽然都市区建设已经启动，尤其是轨道交通已经率先启动，但跨境地区的统一规划、后续公共服务、生态保护和城市化布局仍停留在图纸上，土地供需被迫局限在行政管辖范围内。

因此，大城市不缺乏土地。缺少的是空.土地流转的制度和机制目前，大城市有许多低效的土地储备。例如，上海10层以上的工业建筑中，只有30%是分散分布的。如果翻新后的建筑面积比翻一番，那么空推出的房间将是巨大的。问题在于利益的硬化，掌握土地使用权的公园或企业希望获得土地退化的利益。因此，在成本分担和利益共享的基础上，应公开土地价格支付和公共支持标准，解决阻碍存量振兴的利益僵局。突破空极限的有利环境正在形成。例如，如果政策重视大都市区的建设，共享交通也将有助于缓解“连接痛苦”。然而，当务之急是尽快从会议、规划和图纸布置转向落地，在政府和部门之间进行协调和推动，并由具体的服务部门实施。必须打破“一亩三分地”的思想，打破行政空主义的白色、搪塞和“懒人政治”。