隐形＂地王＂中国平安:碧桂园 融创为什么都爱它？

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平安从未隐瞒其对房地产的雄心，拥有充裕的资金和令人眼花缭乱的投资方式。只是它很温柔。在开发商的心目中，平安永远是受欢迎的客人。不管它的最终目标是什么，至少现在，它是无害的和智能的。

当王石和姚振华因为股权竞争而争执不下时，杨国强和马明哲能够愉快地用广东话交谈。中国平安(601318)大力吸收房地产投资资金，并与相关房地产企业保持友好和安宁。它在房地产投资方面有什么优势？

金融和房地产似乎有着天然的密切关系，资本追逐利润的故事已经被演绎出来。低调的平安保险(集团)有限公司(以下简称平安)也在其中闪现。

平安悄然拥有庞大的地产版图，不仅是碧桂园、融创、绿地、华夏幸福(600340，咨询股)、徐汇集团、施琅集团的第二大股东，还持有招商蛇口(001979，咨询股)、金地、保利、华润、绿城、码头、协鑫等多家地产企业的股份。

平安与房地产企业一向友好。当王石和姚振华在股权问题上发生争执时，杨国强和马明哲能够用广东话交谈。这或许可以归因于平安作为金融投资者的地位，它不干预企业的发展，也不寻求实际控制权。大多数情况下，平安是一个默默无闻的股东，拥有董事职位。

马明哲曾经提出一个概念，“中国保险业起步晚，起点低，没有多少时间让我们摸着石头过河。”如果河上已经有了一座桥，我们就不必冒险涉水，我们可以通过支付一些桥费来通过。风险很小，而且赢得了时间。”

这句话是关于平安保险业务的，但它几乎为平安投资房地产企业定下了基调。平安投资房地产，从来没有摸着石头过河，所以很少亏损。

今年春节前，平安在二级市场减持碧桂园3132万股，套现4.55亿港元。据视点房地产网消息，平安此次减持的利润至少是5倍，但它仍是碧桂园的第二大股东。此前，平安创新投资基金也相继减持绿地，累计现金逾80亿元。

▲根据平安2017年年报，其房地产资产价值已超过大多数上市房地产企业的市值。

除了“低进高出”的黄金吸引手段外，平安在房地产投资方面还有哪些优势？

“急救人员”是安全的

华夏幸福今年不容易。自3月份以来，有关其资本链危机的传言一直很猖獗。华夏幸福发布2017年年报后，上海证券交易所发出18个问题，要求其对融资和负债进行补充披露。华夏幸福股票一度跌入极限。

事实上，华夏幸福2017年的财务报告暴露了财务吃紧的状况。根据财务报告，截至2017年底，华夏幸福的财务融资总额为1105.43亿元，净负债率为88.64%，控股股东股权质押率为71.27%。年销售收入约600亿元，其中应收账款超过900亿元，净现金流量为-162.28亿元，为三年来首次出现负值。在二级市场，与年初相比，其市值蒸发了一半以上。

自2017年下半年以来，北京周边许多地方出台了严格的限购限贷政策，极大地影响了华夏幸福在北京周边地区的销售，加大了资金回笼压力。此外，华夏的幸福工业新城模式被视为以资产运营为主，在去杠杆化背景下面临更大的金融压力。

幸运的是，缺钱的中国的幸福遇到了和平。

7月10日，华夏幸福宣布控股股东华夏控股与平安资产管理有限公司(以下简称平安资产管理有限公司)签署《股权转让协议》，协议规定华夏控股将以协议转让方式向平安资产管理有限公司转让约5.82亿股公司股份，占华夏幸福总股本的19.7%。每股价格为23.655元，总转让价格为137.7亿元，比7月9日收盘价低5%左右。股权转让完成后，平安资产管理持股19.88%，华夏控股持股比例降至42.67%。平安资产管理已经成为华夏幸福的第二大股东。

平安控股可谓中国幸福的“及时雨”，但这场“雨”显然不是白下的。华夏幸福与平安签署了一份赌博协议，协议的内容略显苛刻。

▲华夏幸福以一系列条件换取平安的股权。

华夏幸福承诺，以2017年上市公司股东应占净利润为基础，2018年、2019年和2020年上市公司股东应占净利润增长率分别不低于30%、65%和105%，即净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元。在年度利润补偿期内，如果上市公司在任何一个会计年度的实际净利润低于协议承诺的预计利润的95%，华夏幸福将以现金形式对平安资产管理进行补偿。

此外，如果华夏控股与华夏幸福实际控制人王日后想减持，必须经平安资产管理签字同意，且每股转让价格不应低于本次股份转让的23.655元/股；华夏控股和王还必须确保受让方同意平安资产管理能够以相同的价格和数量向同一受让方出售华夏幸福股份。

在中国幸福的关键时刻，和平来得很容易，采取了“低价购买”的惯常做法。能否高价出售取决于未来的发展，但有了赌博协议，和平很可能不会受到影响。在平安的房地产地图上，又增加了一个孩子。

和平挽救的“紧迫性”不仅仅是中国的幸福。与中国幸福的严格相比，平安对融创中国尤为慷慨。孙宏斌可以从2017年的买入买入，资金来源之一是平安银行(000001，诊断单元)。根据五面财经(身份证号:五面财经)的查询，平安银行拥有融创国际持有的融创中国36.16%股份的质押权益(融创国际持有融创中国46.46%股份)。

孙宏斌曾公开表示:“我要感谢平安银行。平安银行借了我25亿来增加我的持股。当时我增持了6.18元，赚了150亿。”

平安银行于2016年11月2日首次出现在融创中国的股东名单上。当时，孙宏斌告诉媒体，他将自己的股权抵押给平安银行，借钱购买融创股份，并表示这是他个人的行为。

▲平安在融创中国的股份变动，来自同花顺的数据(300033，股票咨询)。

凭借与平安的友好关系和自身卓越的财务技能，孙宏斌使中国融创稳步迈向“并购之王”。

“伙伴”是安全的

平安的钱可以“救急”房企，但救急不是不求回报，而是耐心等待，等待高额回报或实现一次性入市。然而，这是为房地产企业的头，平安更愿意选择与其他房地产企业合作，以进一步扩大房地产业。

平安今年宣布，将与房地产企业合作，开展长期租赁公寓业务。

今年1月，施琅绿色地产与平安房地产有限公司签署了战略合作协议，双方将在长期租赁公寓领域开展战略合作。

未来三年，双方计划共同投资北方一线城市广州和深圳，以及南京、杭州和武汉等实力雄厚的二线城市的长期租赁公寓项目。该基金的目标资产管理规模为100亿元人民币，将委托Landsea的长期租赁公寓运营品牌进行运营管理、设计和改造等。项目稳定运行后，合作基金将寻求reits(房地产信托基金)等方式退出。

施琅与平安地产在长期租赁公寓领域的合作始于2017年。2017年11月，双方共同收购了上海蓝森项目，并打算将其改造为中长期运营的中高档长期租赁公寓。

回顾过去，施琅与平安地产的合作更早，双方在项目层面建立了长期的合作伙伴关系。2015年，施琅引入平安地产作为公司的战略投资者，平安地产持有施琅9.90%的股份，并通过其子公司认购股份成为其第二大股东。

到目前为止，平安已经是施琅的第二大股东，双方的合作似乎“近在咫尺”。在施琅的帮助下，平安也成功地涉足了长期租赁公寓项目。

去年7月，平安地产还与徐汇集团签署了长期战略合作协议。平安人寿保险增持徐汇19亿港元后，徐汇与平安再次展开战略合作。

当时签订的协议内容是:平安地产计划在满足相关投资条件的情况下，向徐汇投资约100亿元人民币，作为项目层面的战略投资，以开发和运营双方认可的潜在房地产项目，共同开发和受益。同时，除了股权投资，平安地产还给予徐汇全方位的债务投资合作。

由此可见，平安通过投资徐汇，真正深入到了房地产项目的开发和运营中。

平安从未隐瞒其对房地产的雄心，拥有充裕的资金和令人眼花缭乱的投资方式。只是它很温柔。在开发商的心目中，平安永远是受欢迎的客人。不管它的最终目标是什么，至少现在，它是无害的和智能的。