张平:地产股集体大跌 房地产市场真的要变天？

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未来，中国的经济增长方式将逐步摆脱对房地产的过度依赖，步入正轨。在一、二线城市房价稳定的基础上，三、四线城市房价可能大幅下跌。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

8月1日上午，房地产股票是绿色的。根据同花顺(300033)的数据，8月1日上午，房地产开发行业开始一步步走下坡路。

在房地产开发行业的126只股票中，有92只在早盘下跌。其中，7只股票跌幅超过4%，另有7只股票跌幅超过3%。

与a股地产股的深绿相比，香港股市地产股的下跌更为惨烈。新城发展控股下跌7.95%，随后融创中国下跌6.27%。此外，三只股票下跌超过5%；另有13只股票下跌超过3%。

最初，中国的例会表明货币政策应该宽松，中央银行先后释放了7000多亿流动性。市场一致认为，在宽松的货币政策之后，资本将流入房地产市场，中国的房价将上涨，因此所有人都对房地产持乐观态度。

然而，最近发生了三件大事，从根本上改变了市场对房地产市场前景的预期。

一是7月31日中央政治局会议明确提出，要下决心解决房地产市场问题，坚持按市办事，促进供求平衡，合理引导预期，整顿市场秩序，坚决抑制房价上涨。加快建立促进房地产市场稳定健康发展的长效机制。

这次中央政治局会议，第一次提出了“坚决抑制房价上涨”的提法。与过去相比，“太快”一词缺失，这表明当局不希望全国房价继续上涨，而应逐步去杠杆化和投机房地产。因为每个人都知道如果房价继续上涨会给金融体系带来什么样的不良后果。

第二，房地产行业的老板碧桂园经历了频繁的事故。相关资料显示，7月26日23时40分，安徽六安碧桂园工程一处墙体及活动板房因短期暴雨及瞬时大风倒塌，造成人员伤亡，16人被送往医院。需要注意的是，这并不是碧桂园最近发生的第一起安全事故。在过去的40天里，碧桂园发生了多起坍塌事故。

如果碧桂园只有一家房企经常出现问题，不会对房地产行业产生很大影响，但问题是碧桂园只注重提高项目进度、尽快完成项目建设的“高周转率”经营模式受到了广泛质疑。随着事故的频繁发生，公有住房企业的“高周转率”模式将告一段落。这将影响今年房地产企业业绩的改善。

第三，就在中共中央政治局会议为房地产定下基调之际，被称为“房地产市场风向标”的深圳昨日发布了新一轮调控政策，声称这是深圳历史上最强有力的新房地产市场政策:3年内禁止居民购房；企业事业单位不得购买商品房；我们将严厉打击“假离婚”购房行为。如果全国所有城市都跟进，房价泡沫肯定不会得到支撑。

对此，我们认为，随着房企“高周转率”经营模式的结束和房地产市场的逐渐降温，未来房企高绩效增长的黄金时代已经过去，下一步是进入白银时代。这不仅是房地产企业简单的拿几块地，快速开发建设，也是房地产投资面临巨大的不确定性风险。

现在，中央政治局已经为当前的房地产定下了基调，结束了房屋企业的“高周转率”模式，开始了新一轮的房地产调控。各种迹象表明，房地产市场即将发生变化。

首先，货币宽松政策只是为了支持中小企业的发展，但并不意味着它会流入房地产行业。

在过去10年里，每三年左右，经济将面临下行风险。在这个时候，中央银行将释放水一次，同时，它将伴随着房价的同步上涨。

目前，政策制定者认为，目前的货币政策仍然是微调，而不是转向，声音的基调不会改变。这意味着，即使我们想定向释放水，它也会流向实体经济，而不是房地产行业。

因为如果现在水被完全释放，过去挤压泡沫和去杠杆化的努力将会付诸东流。如果现在大量释放水，资本将不会流向真正的领域，而是会涌向金融市场，创造新的泡沫和杠杆。

此外，尽管经济下行压力很大，但在下半年，中国经济的货币政策虽然宽松，但也需要采取积极的财政政策，即地方政府出面投资基础设施。上半年，中国固定资产增速大幅下滑，只有房地产投资脱颖而出。

下半年，政府部门主要通过增加基础设施投资来支持经济，并通过刺激消费和私人投资来扩大内需。

因此，中国的经济增长正逐渐摆脱对房地产投资的依赖。房地产对经济的重要性将逐渐减弱。

最后，房地产监管不会放松。从政治局会议的声明“坚决抑制房价上涨”，到深圳和其他地方政府频繁发布的房地产调控政策。

这表明，在长期机制逐步完善之前，房地产调控政策只会越来越严格，还没有退出的迹象。

当这一长效机制建立后，房地产调控将会退出，代之以房地产税，多主体供给、多渠道保障的房地产制度将会建立起来。

这将导致房地产投机逐渐退出，房地产市场将逐步回归自住需求。未来，“无房无炒”的观念将深入人心。

房地产股的集体下跌表明，房地产的最后盛宴即将结束。下半年，楼市调控政策将全面启动，房企高绩效增长将结束，整个楼市将全面降温。

未来，中国的经济增长方式将逐步摆脱对房地产的过度依赖，步入正轨。在一、二线城市房价稳定的基础上，三、四线城市房价可能大幅下跌。

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