20182020年经济周期趋势与楼市结构性机会

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前情提要

在国内外复杂的经济形势下，国内的房地产环境犹如迷雾，令从业者担忧。下一阶段如何判断楼市走势？如何把握房地产市场调整的机遇？

第五章建议:住宅企业的投资和营销建议

本期，通策研究院将向您展示未来，用详实的数据和严谨的逻辑，分析当前复杂的经济形势下中国不同类型房地产市场的结构性营销和投资机会。今天，通策研究所发布了专题报告《2018-2020年经济周期趋势和房地产市场的结构性机遇》。

第一部分周期

在2019年下半年重新开始“增加杠杆”

自2015年美元开始加息周期以来，特别是特朗普上台后，对中国经济的实质性抑制经历了两次升级。美元加息，进入强势美元周期，加大中国资本外流和加息压力，影响实体经济；2017年加息和减税的结合，无论中国是否跟进，都将使中国面临短期公共税收缺口问题，这将制约中国财政政策空的实施；2018年爆发的贸易战通过多种传导渠道直接抑制了中国经济。

20世纪60年代以后，全球化进程加快，美元利率上升导致的强势美元将促使资本回流美国，诱发外币对美元贬值，以美元为主要外债的国家或企业的偿债压力急剧增加。同时，外部经济被迫跟随利率上升或戳破经济发展初期积累的资产价格泡沫，引发经济危机。从以往影响巨大的经济危机来看，在经济危机爆发之前，它们都经历了1-2年的美元加息周期。

美元加息，美国国债收益率持续上升，达到2013年以来的最高水平，导致债券市场恐慌，或引发全球债券市场抛售潮，从而危及股市，加速全球经济风险的爆发。从最近的市场表现来看，美国的道琼斯指数已经急剧转向并有所下降。截至10月11日，与10月3日的峰值相比，下跌了5%，全球主要经济体的股市也紧随其后。

美国的减税变相削弱了中国企业的国际竞争力，迫使中国陷入跟随减税而主动减少财政收入、不跟随减税而被动压缩财政收入的两难境地，从而制约了未来财政政策的运行。从中美税收结构的比较来看，以个人所得税为主的美国迫使中国以税收损失为小代价来降低企业税费，如果有所作为，中国将会损失更多的财政收入。

中美贸易战通过多种传导途径导致中国投资、消费和出口的全面下滑，最终导致gdp增速的加速下滑，这将诱发中国过去发展中积累的矛盾和冲突集中显现。据估计，美国已经对中国商品征收了两次总计2500亿美元的关税，这将对中国的国内生产总值造成0.5-0.6个百分点的影响，而且有可能使国内生产总值增长率降至6%以下。

十八大后，是供给侧改革的第一阶段，以供给侧调整为重点，以推进“三比一、一减一补”为重点，解决旧经济发展模式的弊端。本质上，它已经对冲了美国的政策，并提前化解了主要的国内风险。继“十九大”和2018年“两会”之后，供给侧改革的重点是放松制度约束，培育以创新驱动模式为主导的“质量导向”的新经济增长模式，并确定多层次刺激国内外需求。

在“去杠杆化”政策的引导下，政府的杠杆率大幅降低，整体债务风险可控，为未来更积极的财政扩张提供了空间。住宅部门的债务比率继续增长，但仍有杠杆空空间作为一个整体。企业部门“去杠杆化”，进入“稳定杠杆化”阶段。根据官方声明，“地方政府债务是可控的，国有企业的杠杆率继续下降。”在“稳定杠杆”阶段之后，如果经济加速下行，空.的杠杆仍会大幅增加

“去杠杆化”政策以非常规手段提高利率，同时通过建立房地产市场防火墙，以“宽货币、紧信贷”的手段阻止资金持续流入房地产行业。高负债率房地产企业的融资越来越紧张，2018年下半年和2019年上半年是企业偿债压力最大的时期，迫使企业提前自发进行市场调整，降低房地产市场风险。以金融机构房地产企业融资白名单为例，融资支持仅针对名单上的企业分类。

在当前“去库存”政策下，三、四线城市的房地产需求集中释放，不同能源水平城市的房地产轮换实现了住房需求轮换释放，支撑了近两年的经济增长。住房存量的减少和住房价格的上涨将有助于未来政府通过转让土地获得可持续的收入，并为未来政府实施扩张性政策提供资金来源。

“去产能”政策通过行政手段消除落后和低效的生产率，提高要素生产率。同时，结合经济圈战略，通过产业转移实现生产要素的区域分布平衡，提高国民生产效率。

回顾前五年，中国科技进步贡献率从52.2%提高到57.5%。“十九大”和“两会”后，进一步强调要通过体制改革创造创新环境，实施创新驱动发展战略，从供给方面为经济发展提供新的动力。

2018年，通过税制改革，企业和个人大幅减税，一方面增加了企业利润，促进了企业健康发展；另一方面，它降低了个人税收，增加了个人收入，促进了个人消费。教育、医疗、养老，加上“1亿非户籍人口落户城市”的目标，将成为拉动中国各年龄段消费需求的政策，全方位释放中国内生需求的活力。在对外开放方面，中国不断深化的对外开放将有助于吸引外资，减弱美元加息造成的资本外流的影响；另一方面，它有助于挖掘国外需求的潜力，弥补中美贸易战造成的出口差距。

一方面，中国通过“三比一、一减一补”的方式提前解除在中国积累的风险，对冲美国加息政策和可能出现的潜在国际危机，削弱国际不利因素对中国的影响；另一方面，它通过“减税和减费”、“对外开放”和“挖掘内需”等多种方式支持经济增长。

“中国的经济增长与货币增长有很强的相关性。2008年“次贷危机”后，中国实施了三项大规模刺激政策来稳定增长，这引发了货币供应的快速变化。同时，货币增长与美国的相关政策有着密切的联系，是联系中美两国经济发展状况和相关政策的分析中介。”。

一方面，自2016年以来，中国经历了大约两年的去杠杆化，经济有了杠杆化的基础；另一方面，从中国经济发展的小周期来看，近期经济增长速度面临压力，未来将进入增加杠杆的阶段；与此同时，美国将继续加息或引发全球经济危机，这将对新兴经济体产生深远影响。中国更有可能实施有针对性的宽松政策，以应对经济增长放缓。总体而言，在这一轮中美政策博弈中，中国将走向再杠杆化的进程。

全国商品房交易面积增长率与经济周期趋势之间存在滞后关系。通过量化处理，全国商品房交易面积增速落后m1增速1-2个季度。如果国民经济在2019年重启“增加杠杆”的进程，预计房地产市场将在2019年底复苏。

第二部分趋势

重点会议后不同能源水平城市房地产市场走势

尽管中长期来看，中国已经对美国的投资组合政策和潜在危机做出了回应，但短期内宏观经济仍存在下行压力。通过十九大、十九届三中全会和十九届二中全会，中央完成了领导人事变动和组织变动。一般来说，主要的经济改革措施将在明年的十九届四中全会和二中全会上提出。然而，在此期间，调控楼市稳定的需求依然存在。

从近期的重要会议和重要事件来看，中国将在2019年“两会”期间为新一轮经济发展做好准备。1.经济对空有杠杆作用，更积极的财政扩张政策有实施的基础；2.机构改革已基本完成并实施；3.加快改革开放步伐；4.外部压力迫使中国加快行动。预计最早将于2019年出台实质性刺激政策。房地产市场未来走势应关注2019年“两会”的重点。

从历年的国家政策来看，政策的平均时效期为6-8个月。在引入收紧的控制政策后，控制政策的及时性逐渐降低，未来将引入进一步的政策以巩固控制结果。2018年第四季度，“十九届四中全会”和2019年“两会”是值得关注的时间点。

2018年7月，中央政治局会议提出了“抑制房价上涨”的主张，调整幅度高于以往。与此同时，“去杠杆化”进入了“稳定杠杆化”阶段，在定向宽松和稳定经济的背景下，阻止了资本流向房地产。从短期到2019年上半年(含)，下一轮楼市调控的基调是不放松国家楼市调控政策，保持房地产市场的整体稳定。

不同能级城市在当前房地产市场中的轮换特征是明显的。目前，处于调整期的一线、二线城市和一线周围的三、四线城市已经进入深度调整期，出现了房地产价格下降的现象；在上涨期间，二线城市(主要在中西部地区)的房地产市场依然火爆，非一线城市周边的三、四线城市继续保持上涨趋势。由于前期货币化安置比例较高，城市房价上涨现象明显，中央明确指出要控制货币化安置比例。然而，中央政府决定2018年完成580万套棚改的目标。未来棚改的规模仍将是每年400多万套，这是很大的。与此同时，在房价较低的城市，货币化安置将继续(只是控制比例)，一些三、四线城市仍有机会。

在成交量方面，2019年，大部分一线和强势二线城市进入了成交量同比增速的周期底部，一些调整较快的城市将在2019年下半年实现成交量回升。本轮楼市调控政策持续时间较长，相对延长了一线城市和强势二线城市的楼市周期。相应的最优投资征地时间被推迟到2018年第三至第四季度，一些城市仍有更好的征地机会，直到2019年上半年。从2018年到2019年，市场趋势是v型的，2019年将逐渐度过楼市的低谷，但increase/きだよ未来的价格是有限的。

弱势二线城市的市场分化更加明显。受不同城市调控政策的影响，城市间销售区域峰值出现明显错配，存在大量结构性销售机会。总体而言，2019年下半年，弱势二线城市的销售区域进入下行周期的低谷。弱势二线城市房价上涨的主要时期是2017年和2018年，目前处于房价上涨周期的后半期，同比增速处于下行通道(但房价绝对值仍在上升)。预计2019年第二、三季度房价同比增速将处于最低点，部分缺乏房价基本面支撑的城市将进入房价大幅下跌阶段，这也是投资征地的最佳时机。

三线和四线城市的市场趋势是分化的。一线城市受到限制后，需求就会溢出，大都市地区的三、四线城市也跟着增长。但是，调控政策实施较早，目前房地产市场已经进入深度调整期。未来的趋势与强大的二线城市相似；其他三、四线城市的房地产市场目前正在上涨。虽然工棚改革工作已进入下半年，但未来仍将有结构性机遇。

第三部分机会

2019年，房地产市场回归一线和二线，抓住了三线和四线结构的机遇

在限购和贷款等监管政策的影响下，一线和二线城市的住房需求在2017年和2018年受到抑制。未来，当监管政策适度放松，住房供应充足时，被抑制的需求将集中释放。同时，由于不同城市的调控政策不同，人口流入数量也不同，一些城市抑制需求的数量和比例相对较低。

从短期来看，人口继续向一线和强势二线城市流动，特别是户籍人才政策的放松，为城市注入了大量购买力，突破了限购政策的限制。与此同时，2017年和2018年上半年，地方内生性购房需求受到过度抑制，并将在未来住房供应充足时释放。

从长远来看，人口基数大、市场容量大的城市将为住宅企业提供更广阔的生存和发展空间——空。北京、上海、天津、广州、武汉、苏州等城市人口多，内生需求强，支撑着市场的稳定发展。

弱势二线城市的监管政策相对宽松，需求释放过度。未来，疲软的二线城市将面临需求回调的风险，这是由于收紧调控政策、房价上涨导致住宅部门需求释放疲软以及前期需求释放过度等因素的共同作用。然而，这些城市的人才政策相对较强，新登记的人口客观上带来了新的购房需求，这为房地产市场提供了基础。前期住房需求没有过度释放，未来人口流入量大的城市需求更加旺盛。

弱势二线城市正处于人口加速流入阶段，但户籍人才政策仍需时间才能生效并转化为实际购买力，而地方购买力仍是长期支撑城市房地产市场的重要力量。重庆、成都、Xi、沈阳等中西部核心城市人口基数大，内生需求强。

总的来说，三线和四线城市的人口外流，但在三线和四线城市内部存在差异。人口向经济基础好、产业增长快的三、四线城市流动，促进了当地房地产市场的发展。然而，经济基础差或东部产业人口转移的三、四线城市面临着人口外流的风险(如中山、珠海、无锡)，客观上给市场带来了需求减弱的风险。国家推进住房改革和货币化安置，直接向市场注入购买力，创造购房需求，有效减少市场存量。虽然近期有收紧货币安置的趋势，但在实施去库存化政策、房价相对较低、存量房改革需求较大的城市，尽管存量房改革力度将逐渐减弱，但一些城市短期内仍有进入的机会。

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第四部分政策

现金为王，抓住周期中“换岗”的机会

在“去杠杆化”背景下，住房企业融资成本上升，融资渠道变窄，融资总量大幅下降。最近，一些住房企业主动出售股权融资或裁员，以降低经营成本，同时，该项目已出售的价格降低，以加快资金的回报。

与2017年相比，2018年(1月至7月)，住房企业资金的紧缩导致全国土地拍卖数量增加了118%。特别是在中央政治局会议前后，人们对严格调控房地产市场的期望增加了，土地拍卖现象也集中了起来。

纵观2008-2018年，房企选择降价的原因可分为两类:外因，如2008年的次贷危机，导致国内住房消费增速大幅下滑；内生因素，如2011-2014年中央和地方房地产市场政策的收紧，以及银行对购房者和房地产企业资金的收紧，导致房地产企业主动选择降价来提取资金。2018年，四个一线城市的二手房市场进入调整期。在银根紧缩、监管严格的背景下，未来房企将出现大规模的价格调整。

由于资金短缺、政策控制重叠、需求释放受阻等原因，碧桂园、万科、恒大、泰和等众多房地产企业。降低项目销售价格，以便快速提取资金。恒大和中粮甚至全面出售项目，全面降价，业主维权事件频频发生。

(这里省略了4页ppt)

第5部分建议

住宅企业的投资和营销建议