江瀚：房企缺钱荒加剧 融资难还钱更难 如何活下去？

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住房企业债券将在明年迎来赎回高峰。2018年，房地产债券的到期日将在1280亿元左右。现在，在巨额债务的压力下，谁会是第一个被债务压垮的房企，也许是市场？他们都在等待

作者:蒋涵，苏宁金融研究所特约研究员

最近，房地产市场似乎变得越来越困难。万科高喊“活下去”的口号，中原提出“排队等死”的判断。整个房地产市场似乎是在寒冷的冬天到来的。同时，数据显示，2017年以来，房地产企业融资利率已升至较高水平。还款压力越来越大的房地产企业该如何生存？

2018年，住房企业融资环境继续趋紧，出台了一系列政策来防范房地产行业的债务风险。不仅许多国内住房企业的公司债券由于限制的增加而被迫暂停，而且住房企业在海外发行债券也开始受到限制。2018年6月27日，国家发展和改革委员会强调，“住房企业境外发行债券不得投资境内外房地产项目，补充流动资金，只能偿还现有债务，并要求企业提交资金使用承诺。”

据不完全统计，2018年1-9月，典型的85家房地产企业融资总额为8287亿元，同比下降11%，主要是因为恒大去年同期从战略投资者那里引入了大量融资，并发行了大量海外债券替代旧债券。剔除恒大的影响，房企融资总额为8136亿元，同比下降3%。在大环境紧缩的影响下，大多数房企的融资都是有限的，这就减少了融资。43%的房企融资额同比下降，与上半年下降的企业相比进一步扩大。

从单个月的表现来看，除6月份外，2018年春节以来房地产企业的月平均融资成本与去年同期相比基本有所上升。2017年6月，恒大和凯撒联手发行成本较高的海外优先票据，提升了基数。受结构性影响，7月份整体融资成本降至5.76%，9月份再次反弹至6.91%，达到去年下半年以来的最高值。住房企业融资成本的增加预计将进一步限制融资规模的增长。

根据单个企业的可比数据，与2017年全年相比，前9个月公司债券发行成本增加了83%。在2018年年中报告季，许多房地产企业表示，到2018年底，融资成本将会增加。

通过这些数据，再加上今年6月媒体曝光，商业银行不再向中小房地产企业提供贷款，房地产企业的融资或多或少出现了问题。我们可以发现，在2016年房地产市场最繁荣的时期，内地发行债券的平均成本为4%-5%，有些企业甚至可以低至4%。2017年，随着房地产调控的不断升级，房地产企业的融资成本普遍上升至5%以上，而中小房企的融资成本上升至7%-9%。由于美联储不断加息，甚至海外融资房地产企业的融资成本也在迅速膨胀。

可以说，房地产企业的融资困境已经形成。

面对房地产企业的融资困境，我们不禁想起吴晓波在《十年动荡，水中大鱼》一书中描述的2008年中国房地产企业的融资问题。2008年，房地产企业面临着和现在一样的问题。在吴晓波的展会上，作为当时房地产企业的重要代表，恒大集团面临着巨大的投融资问题，甚至寻求在港上市，甚至还发表了公告，但最后都功亏一篑。在此期间，至少有四家国内房地产公司被证券交易所拒绝。

为了通过输血来拯救自己，许家印疯狂地在香港和深圳四处寻找借钱的人，但他得到的只是一扇紧闭的门。9月份，恒大在全国11个城市推出13个项目，开盘打九五折，试图快速回笼资金。有媒体称，当时恒大的负债率高达97%。

投资科学中有一句名言:历史会重演，但不同的背心会改变。当我们再次遇到这样的历史时，我们会发现尽管现在和过去非常相似，但它们从未到达最糟糕的时候。现阶段，2008年房地产市场呈现出明显的分化趋势，房地产似乎逐渐有了一个方向:

首先，吃小鱼，一条大鱼，即将开始下28师。当房地产市场发展到这样的时刻，房地产企业都在争夺自己的资金，资本市场有一个明显的特点，那就是只会锦上添花，雪中送炭。因此，对于现阶段的小型住宅企业来说，这可以说是一个冬天，但对于大型住宅企业来说却不一定。前10名房地产企业融资额为1655亿元，同比下降27%。如果排除中国恒大的影响，其他十大房地产企业的融资额将同比增长14.4%。在融资紧张的情况下，仍然有足够的融资实力，商业银行也主动向大型房地产企业贷款。因此，在这个时候，只要房地产企业不冒进，就不难保证足够的资金来维持运营。然而，中小住宅企业必将面临更为严峻的市场压力，这最终将使它们面临被市场淘汰、清算退出或被大企业兼并的困境。未来房地产市场肯定会是大企业的天下。

第二，中型房地产企业突然上市。面对融资困难，中型房地产企业采取的措施是突然上市，放弃国内a股市场，这是难以上市，并急于通过海外市场，如香港股市上市，以获得必要的生存资金。上市后，企业市场的估值相对容易确定，股票也可以通过质押融资。因此，我们可以看到，10月11日，美国购房者在香港证券交易所上市。仅上个月，河南就有恒大集团，南京有殷诚。

第三，房产打折出售。当然，除了并购和上市，许多房地产公司也开始了打折销售的浪潮。恒大已经在各地发出了降价89%的信号，碧桂园选择了在很多地方降价，万科也选择了在厦门简化住宅装修促销的销售。自从顶级房地产企业开始全面降价以来，降价已经成为房地产市场的一大选择。与其浪费房价，还不如选择低价出售，以便快速提取资金。然而，这条撤资之路可能并不平坦。在“房无投机”的大政策影响下，各商业银行按揭贷款的贷款利率也在下降，因此房地产企业即使降价也未必能在短时间内收回资金。

根据风能信息的统计结果，明年房地产企业债券将迎来赎回高峰，2018年房地产债券的到期规模约为1280亿元。现在，在巨额债务的压力下，谁将是第一个被债务压垮的房地产企业，也许市场正在等待。然而，不管是谁，房地产市场的发展逻辑已经改变。只有学会“赚慢钱”、学会确保资金链稳定的房地产企业，才能最终生存下来。

本文摘自《蒋寒视力观察》。本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
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