万科降价并非为“活下去” 或为逆周期拿地准备弹药

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作者:潘鹤林，著名青年经济学家、著名金融评论员

9月底，万科在深圳大梅沙召开了秋季例会，但会议的主题是“现场直播”。随后，万科开始在多个城市开展降价促销活动，“厦门万科白鹭县降价50%的消息”点燃了市场舆论。

很多人在震惊的时候会觉得熟悉这一幕。十年前，2008年，王石提出“拐点论”后，万科率先降价，掀起楼市降价风暴。但结果是，在经历了2009年短暂的“沉默”之后，万科在2010年逆着房地产调控的趋势上升，成为中国首个超过1000亿元的房地产企业。

在过去的两年里，政府逐步加强了对房地产市场的控制，调控手段更加直接。政策力度显然比以前更大了。与此同时，政府大力推进国有企业混合制、租售并举、房产税等政策的改革，使得房地产行业的外部环境日益严峻，市场竞争日益激烈。正如万科总裁于亮所说，房地产业已经告别黄金时代，正式进入白银时代。

万科一直对大势有很好的把握，面对形势的巨大变化进行战略调整是正常的。早在2017年度股东大会上，于亮就明确表示“房地产这个词应该去掉，成为服务提供者，让生活更美好。”然而，在这个时候，大幅度降价是值得怀疑的。

凭直觉，低价出售囤积的房屋可能是由于资金周转紧张，所以他们急于提取资金。然而，万科2018年中期报告显示，其账面现金为1595亿英镑，一年期负债总额为609亿英镑。这意味着，即使万科在未来两年内没有获得新的融资，万科的资本链仍然稳定。

就短期偿债能力而言，万科2017年的流动比率为1.20，连续四年下降。然而，流动负债的增加主要是由于预收账款的快速增长，因此万科的短期偿债能力实际上并不差。从长期偿债能力来看，万科的净负债率远低于大多数主要竞争对手，17年的全年净负债率仅为8.84%，这表明万科具有良好的长期偿债能力和较高的财务安全性。

从盈利能力来看，万科2017年的收入仅增长了1.01%，而房地产业务(占总收入的95.93%)略微下降了0.48%。收入增长主要是由于物业服务和其他业务的快速增长。同时，整体运营成本下降了5.69%，导致其运营利润率上升。总的来说，万科的经营状况还是很好的，至少没有生存的危险，但是万科为什么在内部喊“活”呢？

从万科的发展历程来看，面对严峻的市场环境，降价是其常用的策略，几个“过冬”计划与其说是一种防御行为，不如说是万科的发展战略。进一步的消息显示，“活下去”在一定程度上实际上是对市场的误解，于亮在他的内部讲话中说的是“活得更好”。

虽然万科已经做好了“过冬”的准备，但每一个“冬天”过后，万科都会发展得更好。所谓的“冬天”更像是“休眠”。其逻辑是通过降价等手段在一定程度上控制市场节奏，然后依靠自己比竞争对手更好的资本寻求更好的发展机会。

目前，万科的思路可能是这样的:一方面，通过降价销售加快资金回笼，进一步加剧竞争，淘汰部分弱势房企；另一方面，当人们对市场的预期模糊时，反周期的土地收购会增加土地储备，为下一场战争储备弹药。

近日，配合降价促销的主要举措如下:10月9日，与华夏幸福(咨询公司600340)就华夏幸福北京周边33.93万平方米的住宅用地签订合作协议，成交金额约为32.34亿元。此外，万科还投资29亿元人民币，成立了深圳高速公路(600548)和新通生产合资公司。据悉，联合土地的主要业务是梅林关旧城改造项目的投资、开发和运营。

据数据报统计，万科第三季度收购土地458.7亿元，相当于恒大、碧桂园、保利、融创的总和。可见，万科一直在积极征地。随着“无房无房”新定位的提出，配套调控政策不断出台，住房长效机制也逐步建立，这意味着传统的房企发展模式已经不可持续，房地产行业将迎来新一轮的变革。

随着房地产业的发展，其资本密集型特征越来越明显。行业的头效应越来越强。一些龙头企业吸收了包括商业银行在内的各种融资渠道的大部分资金。这些小型住房企业的生活环境进一步恶化，最终可能会消亡。正如中国房地产协会会长胡志刚在6月份警告的那样，“当前的市场形势只会让人们活得更好，死得更惨。”因此，不要被万科的“活”所迷惑。

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