吴其伦：房地产即将迎来现房销售时代

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最近，关于取消商品房预售制度的传言在业内引起了震动。虽然住房和城乡建设部没有明确取消商品房预售制度的时间表，但随着深圳首套现房销售试点项目的落地和广东中山一批现房销售用地的集中出让，合肥出台了鼓励现房销售的政策。

此外，现有的房屋销售有很多优势:第一，它可以在很大程度上保护消费者的权益；第二，它可以在一定程度上抑制房价的上涨；第三，它能在很大程度上防范金融风险；第四，有利于规范房地产市场秩序，净化房地产市场环境。

我们可以看到，房地产即将迎来既有房屋销售的时代。

在政策层面促进现有房屋销售

自9月18日起，广东省中山市国土资源局政务网陆续列出了19块土地，其中12块住宅用地的出让条件均表明了出售旧房的要求。这意味着在未来一个月左右的时间里，广东省中山市将有超过10块土地需要出售现有住房。

10月8日，深圳龙华金茂大厦首次亮相，这是深圳现有商品房销售的试点项目。据媒体报道，龙华金茂大厦已进入最后施工阶段，所有住宅楼已封顶，并将进入外墙装饰阶段。预计营销中心将于2018年底开业，现有房屋将于2019年进入市场。

10月12日，在广东省中山市出售的两块现房成功售出。其中，石碣区康华中心区地块为深圳宇晟所占，底价约8000元/平方米；南投镇将军村的地块被中山福和房地产收购，底价约为4200元/平方米。

10月19日，《新京报》记者从合肥市房地产管理局获悉，该局下发了《关于加强新建商品房销售管理的通知》，对新建商品房的销售管理做出了规定。

通知强调，要坚持和深化商品房预售管理，探索建立既有商品房销售备案制度，房地产开发企业在销售既有商品房前应办理既有商品房销售备案手续。优化和简化备案程序，降低企业经营成本，鼓励和支持房地产开发企业实施现有新建商品房销售。

该通知明确规定了出售现有商品房应满足的六个条件，包括需要取得《建设工程竣工验收备案表》；供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付条件或者建设进度和交付日期已经确定。

取消商品房预售制度的呼声日益高涨

关于是否取消商品房预售制度的讨论始于9月底，当时广东省房协下发了《关于征求商品房预售许可证有关意见的紧急通知》，称广东省住房和城乡建设厅已经拟定了《商品房预售许可证调整办法》，并已上报住房和城乡建设部。

文件显示，商品房预售制度存在未完成工程、非法销售、不公平交易、住房面积管理职能难以明确、发展不平衡、竞争低效等风险。建议降低预售制度带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面推行现售。

一石激起千层浪，这一消息在业界引起了巨大反响。然而，这一消息后来被住房和城乡建设部传为谣言，称情况并非如此。广东省房协相关人士表示，该文件目前还处于征求意见阶段，是否会正式发布还有待总结研究。虽然该文件不是一个实施计划，但它也表明政府对将商品房预售改为现售持积极态度。

近年来，取消商品房预售制度的呼声日益高涨。

2005年，33名NPC代表共同提议取消商品房预售制度，领导人将预售制度视为房地产开发商圈钱的工具。

2007年，第十届全国人民代表大会代表洪曾因预售制度侵犯购房者权益而大怒，呼吁商品房要像其他商品一样实现现房交易，从而减少市场中的违规和欺诈行为；

在2008年两会期间，全国人大代表赵林中向大会提交了一项议案，列举了欺骗购房者和从预售制度中取钱的九大“罪过”，要求修改《城市房地产管理法》，彻底废除商品房预售制度。

在2009年全国人民代表大会期间，中国革命委员会中央委员会向全国人民代表大会提交了一份提案，主张在适当的时候废除现有的商品房预售制度。房地产预售制度延续了十多年，已经成为房地产市场不规范的主要原因之一。由于缺乏《担保法》提供的担保，房屋面积缩水、建筑设计变更、配套设施建设滞后、环境描述夸大、房屋质量缺陷等问题无法解决，甚至出现预售房屋再抵押、“带钱潜逃”等违法犯罪行为，严重损害了购房者的权益。

2010年，上海市房管局回应了市人大代表、上海财经大学政法学院院长薄海宝的书面意见“抑制高房价，建议上海取消商品房预售制度”，称“对于取消商品房预售制度的呼声，上海市住房保障和房屋管理局表示，逐步改善商品房预售条件，最终取消预售制度是大势所趋，但取消预售制度的市场条件目前还不完全具备。”

在2011年两会期间，全国人大代表偕林在接受记者采访时表示，“为了真正落实中央调控房价过高的政策，各地不仅要进一步研究房地产调控和管理的新举措，还要注意及时废除过时的旧制度”，并建议取消商品房预售制度和分摊面积制度，以与国际接轨。

2012年12月13日，中国社会科学院发布的《住房绿皮书》提出，要防止市场整体反弹和局部崩盘，争取房地产市场理性回归，实现房地产市场稳步推进。鉴于当前和未来住房市场不断变化的现实，国务院应继续重申严格调控不动摇，并及时、有针对性地出台相关储备调控政策。并提出了很多建议，包括废除拍卖制度。

取消商品房预售制度的时候到了

首先，商品房预售许可制度已经完成了它的历史使命。政府推出了商品房预售制度，旨在促进房地产开发的启动，使开发商能够以较低的成本快速发展。经过十几年的发展，中国的房地产市场取得了跨越式的发展，开发商的资金实力已经不如从前，政府的目标已经实现；

其次，商品房预售许可制度形同虚设。自今年年初以来，“禁止炒房”已成为一项铁律。地方政府不断加强房地产调控，市场供求关系出现逆转。大多数上市和交易的商品房都是现有房屋。对于购房者来说，商品房是否有预售制度是一样的。

第三，以商品房为主的房地产市场结构发生了变化。在“住无投机”和“租购并举”的大战略下，各地在下达土地出让计划时，都将把重点放在民生住房上，商品房用地供应比例越来越低。深圳出台的政策是商品房用地只占土地供应总量的40%。这样，商品房的市场份额将会越来越小，商品房价格的涨跌对社会的影响将会越来越小，政府对商品房的关注将会越来越少，中国的住房市场将告别商品房时代。这样，为商品房量身定做的商品房预售许可制度应该取消。

第四，商品房预售制度的废除奠定了坚实的基础。目前，金融体制改革和金融体制创新为房地产开发提供了多样化的融资方式。银行贷款、股票发行、债券融资、股权融资、私募股权基金、信托基金等。可以全部填补预售商品房融资的功能；房地产开发商已经积累了一定的实力，有能力控制资本项目的运作，他们对商品房预售制度的依赖已经减弱。