欧阳捷：楼市大稳 横盘可期

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中央政治局4月23日会议指出:“要促进信贷、股票市场、债券市场、外汇市场和房地产市场的健康发展，及时跟踪监管，消除隐患。”

作者:欧阳杰，新城控股集团有限公司高级副总裁

中央政治局4月23日会议指出:“要促进信贷、股票市场、债券市场、外汇市场和房地产市场的健康发展，及时跟踪监管，消除隐患。”

“四大城市”的潜在风险，即股市、债市、外汇市场和楼市，相继被披露，印证了中央政府的远见和担忧。

还是“四城”触底的风险

股票市场再现了1000股的极限，股东们没有眼泪可哭。

股票市场的底部在哪里？有人开玩笑说:2025，中国制造。

只要有一个底部，期望就可以逐渐修复。

问题是股市仍然是无底洞。虽然副总理和证监会主席都在叫嚷，地方政府也采取了一些措施来挽救企业，但股市的预期并没有完全逆转，也不可能一夜之间就真正见底。

或许，只有当美国每十年发生一次金融危机，美国被迫与世界其他国家共度时艰时，中美之间的对抗才能得到缓解，股市预期才能真正得到修复。

只有到那时，a股才能见底，而在危机结束之前，a股可能会横盘。

也许，它将在两三年后为人所知。

如果可能是横向的，投资者会心存感激，互相庆祝。

债券市场风险警告被暂时解除。

央行重新定义了流动性——“合理充裕”。定向放水释放了流动性，基本消除了大规模债务违约风险。

充裕的流动性带来通胀压力，市场对资产保全的选择犹豫不决。

外汇市场暗流涌动，基金像鲨鱼一样虎视眈眈，四处游弋。央行严格防范死亡，汇率波动范围很窄。

新任央行货币政策专员刘世锦曾表示:“汇率问题并不重要，关键是汇率机制应该正确。”只要机制正确，我们就不怕“点”不会回来。。

换句话说，突破7可能不再是一个必要的障碍，或许明年汇率将不再是横向的。

房地产市场怎么样？

目前，房地产市场有三个调整信号。

首先，土地拍卖增加了。

今年1月至9月，共有935起土地拍卖，其中一线城市13起，二线城市197起，超过去年全年的144起；三、四线城市725起，接近去年全年的954起。[本文所有数据均来自中国索引学会]。

我们曾经在微信上指出“土地拍卖的增加只是土地财政无力放弃的一个写照，土地市场趋于理性”[详见2018年7月29日微信“欧阳杰:土地拍卖的增加不是市场的下行信号”。

拍卖的实质是土地价格过高，房价有限(政府限价和购买力限价)，房价与土地差价过小，房企利润不足，并逐渐趋于理性和谨慎的征地。

二是房企促销力度加大。

在受限制的城市，合格和有能力的客户数量正在减少。

在限价令严格、房价已经很高的城市，人们对房价上涨的预期已经不再，投资者的浪潮已经完全消退。高房价也挤出了第一批缺乏购买力的客户，导致现场流量减少。

其余的改善预计将越来越情绪化，迫使现金流紧张的房地产企业和销售不佳的项目降价促销。

房企争相收购合格的、有意愿的、有购买力的客户，并大力抢收现金流，这不仅可以保证安全，规避市场低迷带来的风险，还可以储备能量，逢低吸纳。

第三，二手房降价幅度加大。

限价指令扭曲了市场，导致二手房价格上下颠倒。当然，二手房的价格不应该高于新房，降价是自然的。【详情请参见2017年5月13日微信文章《欧阳杰:二手房比新房贵》。房价什么时候被扭曲了？].

限价政策迫使二手房价格下跌，提前获利的投资者获得了适度的利润并收回了收入，这也导致了二手房价格的下跌和上涨。

虽然这三次上调带来了市场预期的变化，但主要是受到严格控制政策的抑制，而非市场自我调整。

市场过度放大了不利信号，误导了市场预期。

我们认为，在监管政策的逻辑下，楼市实际上正在稳定。

02

误读控制策略逻辑

市场预期变化的触发点来自7月31日中央政治局会议的要求。

然而，我们可能忽略了政治局会议草案的真正内涵。

会议草案对经济工作的描述有909个字，其中18个字是稳定的，“稳定的经济、稳定的就业、稳定的外贸、稳定的外资、稳定的投资、稳定的金融、稳定的房地产、稳定的民生、稳定的预期……”字里行间弥漫着“稳定压倒一切”的紧迫感。

我国经济增长的“L”型尚未稳定，未来将继续见底。底部在哪里？

刘世锦说，过去三年，中国经济增长率有可能保持在6.5%以上，实现中央政府提出的翻两番的目标没有问题。

问题是，三年后，我们的经济增长率可能下降到5-6%，国家发展和改革委员会经济研究所的专家也有同样的预测。

因此，我们应该做好心理准备，共同度过难关，甚至5%的增长率也不一定是真正的“底部”。

真正的“底部”可能与a股底部的逻辑相同。只有经受住美国全面围剿的战略打击和美国金融危机的冲击，中国经济才能真正实现横向稳定。

面对中国经济的下行趋势，房地产调控政策的核心需求是什么？

显然，房地产不再适合继续成为中国经济的火车头，但它不能成为一个拖累因素。

可以看出，房地产市场正受到密切监控，政府的预期正在调整，而保持稳定首当其冲。

地方政府需要警惕的是，要避免因监管和控制政策持续过重而引发的市场共鸣，这最终将导致类似悬崖的下跌。

可以预见，当市场的下行预期逐渐增强时，调控政策的过重将告一段落，基本上不会再有更为严格的政策，甚至补丁会越打越少。

明年开征房产税就更过时了，这种可能性已经基本消失。

03

横向住宅房地产市场

土地拍卖会继续增加吗？我不会的。

事实上，自9月份以来，一、二线城市和三、四线城市的土地拍卖数量大幅下降，而9月份的住宅用地拍卖数量仅是8月份高峰期186宗案例的一半。

从10月1日到18日，只有14个住宅用地拍卖。

根据目前的数据，二线城市推出的土地量并没有明显下降，但交易地价的升水率已经进入了5%以内的“零增长区间”。

三线和四线城市的情况相似，当地政府希望攫取更多的土地。推出的土地数量没有减少，土地价格预期没有普遍下降，地价接近“零”。

明年将推出的住宅用地数量将会减少。毕竟，与去年相比，今年售出的土地大幅增加。大型住房企业拥有丰富的土地储备，它们增加土地储备的意愿也在下降。

目前，大规模降价促销仍以个案为基础，主要集中在远郊、高端市场、大市场和中后期市场。

当房价达到一个高水平时，投资者就退潮了，而第一批购房者就无能为力了。其余改善客户以改善位置、产品和配套设施为原则，以性价比为指标。

除了至少拥有一套套房的本地客户和农村地区的第一批客户之外，即使有价格优势，也很难吸引到更好的客户。

在市场的下行预期下，高端市场没有一个大幅度的、一次性的底价下调，这使得消费者很难被诱惑，小幅降价也无济于事。

该市场需要从该地区以外进口乘客，而且大多数乘客是对该市场知之甚少的农村客户。即使有价格折扣，也很难产生持久的效果。

不用说，当市场好的时候，仍然会有延迟销售，所以没有必要感到惊讶。

我们预测，大规模、大规模、轰轰烈烈、全方位的降价促销很难出现。

有两个原因:

从房地产企业的角度来看，自去年以来，大、中、小型房地产企业的销售业绩有所提高，大幅降价的激励力度不够，但利润受损，影响了企业的未来发展和品牌效应。此外，在大趋势下，它不是简单地降低价格来吸引顾客。

虽然小幅度降价的促销效果并不理想，但总比没有好。当市场普遍以折扣吸引顾客注意力时，每个人都会随大流，不会被顾客重视。

从当地政府的角度来看，该项目的大幅降价可能会带来扰乱市场的指控。

正如古人所说，“枪打鸟”。

如果降价项目引起社会动荡，它甚至不会受到关闭销售办公室、限制双向价格和不备案的惩罚。

当然，在限价令下，核心城市核心地段的住房价值逐渐凸显，一线城市中心区的住宅销售仍近乎光天化日，这反映了限价令下的价格与价值已经分离，也给了市场一定程度的信心。因此，住房价值和保值需求将促使购房者慢慢回归。

二手房价格的下降会继续增加吗？

或许在今年年底之前，急于用钱还债的业主将会有一波降价浪潮。然而，春节过后，市场将很有可能出现横盘，二手市场有望发生变化。

与此同时，随着合格买家数量的减少，出售二手房的意愿下降，房价的下跌将趋于收窄。

04

有一个底部的市场变暖信号

房地产市场正越来越接近我们预测的“零增长区间”。

根据1月至9月的数据，37个一线和二线城市的商品房销售面积减少了22，这导致越来越多的人看空市场。

另一方面，一、二线城市的总销售额为2.32亿平方米，同比仅下降0.1%。在严格的政策约束下，整体市场保持相对稳定。

在公布数据的67个三、四线城市中，大多数城市的商品房销售面积也有所下降，达到38个，但只有29个增加。

然而，根据国家统计局的数据，从1月到9月，商品房销售面积同比增长3.3%，表明市场增长主要来自三、四线城市。

虽然秋季市场很冷，但总体数量和平价是稳定的，仍然是横向的。

短期房地产市场将会出现震荡，个股下跌，但不会有成千上万只股票下跌——价格大规模下跌的可能性非常低。

今年的市场与往年不同，由于购买资格、购买力和政策逻辑的共同作用，住房市场走高和横盘的概率较高。

此外，地方政府比中央部委更接近市场，更早察觉市场的温度变化。当市场下跌时，在调控的压力下，很可能会冒险放松，因为调控从“一城一策”向“一城多策”的转变，给了地方政府更大的自由裁量权。

广州网上传输放宽价格限制和网上签约仅在南沙、花都和增城周边地区，但信号意义更大。虽然市场已经显示出下行信号，但房企预期和政府预期的调整还没有到位，投资者刚刚离开市场，地价和房价还没有下调。

一旦被中央部委公布，它将成为默许和鼓励，这将刺激地方政府效仿，地方监管可能失去控制。如果有明显的价格上涨，暂停的可能性将不会被排除。

毕竟，房地产市场还远未到需要纾困的时候，但广州方面的行动给了市场一个自下而上的信号。

我们预计降价促销的结束可能会超出市场预期，升温或在三个节点:

最早的是春节。大多数房企已经完成了年度业绩，付清了项目资金和工资奖金，不需要继续降价促销。他们将等待明年的机会。

明年两会后，当地政府将真正启动大规模基础设施建设，这将推动城市和房地产市场升温。

最迟在明年年底。外部变化有所缓解，中国经济走势清晰，楼市博弈将为人所知，调控政策稳定宽松，地价和房价趋于稳定，客户信心逐步恢复。

当然，期待过去两年的火爆场面是不现实的。

一个朋友问我，楼市回暖是指价格还是交易？

事实上，变暖不再是过去的量和价的关系。房地产市场的回暖取决于两个指标:

首先，市场形成了一种平和的心态。我们不应该再期待房地产市场的繁荣，也不应该再抱有成交量会上升、价格会上升的幻想。我们需要回归正常的心态，回归企业的本质，回归以质量求稳定的发展。

二是土地拍卖、房地产企业降价促销、二手房降价明显减少，价格略有调整，自然升降，回归市场自然规律。

05

转型期住宅企业的应对策略

横向时间有多长？

从中长期来看，未来五年将是一个“零增长区间”的横向时代。

过去，房地产市场是经济增长的引擎。当经济不景气时，有必要刺激房地产市场。

然而，一旦房地产市场被刺激，它是热的，它只能被监管和放缓，它的力量没有很好地把握。然后它被冻结，拖累经济，政策再次进入刺激，形成一个三年监管周期。

当外部变化越来越糟糕的时候，中国只能打好太极拳，这就要求我们要站稳脚跟，以应对内外不确定性的挑战。

房地产市场只能稳定，但不能混乱。

横盘是楼市的必然选择，这不仅是政策需求，也是形势的结果。

事实上，横盘是牛市之后的下一个最佳时机。

这有利于住宅企业根据自身的资源禀赋和组织能力制定战略，合理配置资源，实现均衡发展。

它是横向的，这意味着没有底部可以复制。

换句话说，期望政府大幅降低土地价格、中小房屋企业大量死亡并获得并购机会，以及期望房屋企业和业主大幅降价并随意购买便宜货，都是不现实的。

侧身时代的住宅企业如何延续和调整战略战术？

横盘时代意味着房地产市场长期处于“零增长区间”，我们无法再享受市场蛋糕增长的红利，大型房企必然会在寻找新蛋糕的同时继续争夺旧蛋糕。

持续的规模增长意味着现金流是唯一的策略。

房地产行业已经进入资本驱动时代，现金为王，土地扩张和并购。没有资本，就没有规模。

持续的规模增长也意味着高周转率是唯一的模式。

显然现在放弃高周转率还为时过早。我们预测，每个人都会放慢脚步，直到大多数房地产企业退出房地产市场，大型房地产企业的市场份额基本固化，这可能需要大约10年的时间。

持续的规模增长意味着第三和第四条线是唯一的增量。

正如我们过去说过的，坚守无价的一线和二线城市显然无法实现业绩增长，每一轮都有数十亿的投资，销售门槛越来越高，资本回收周期越来越长。

尽管三线和四线城市不再是削减库存的政策城市，但它们应该被仔细挑选，以便在未来进入城市。然而，三、四线城市面积大，机会多，也考验着土地扩张的内在力量。

为了继续扩大规模，爱护土地是唯一的逻辑。

什么是好土地？符合高周转率、高现金流、高差价、三线四线、小地块、低地价、低总价的标准，可以快进快出，提高土地收购的预期利润率。从本质上讲，它还避免了对土地收购的误判，避免了陷入周转缓慢的陷阱。

要继续扩大规模，节奏控制是唯一的关键。

住房企业需要控制建设以节省初始投资，控制土地征用以优化项目，控制投资以减少资本沉淀。只有通过控制节奏，我们才能找到更好的项目机会。

同时，房地产企业应该卸下两个包袱，轻装上阵。

首先，市场模式已经失败。大规模土壤储存可能不再是资本增值，而是可能成为沉重的负担，减缓去化学的速度，降低资本效率。

其次，高端产品正面临销售放缓。虽然价值突出，但在限价订单下，产品很难支付溢价，资本沉淀，成本高，很难快速移除。

未来，在多元化的道路上，住宅企业有更多的任务要做。在资本驱动的房地产时代，市场机遇在哪里？

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