易宪容：三四线城市根本没有出现房地产市场拐点

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住房销售量在下降，但住房价格并没有下降，而是随着住房销售量的下降而下降，这意味着这些城市的房地产市场被投机所主导。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

自今年下半年以来，三线和四线城市房地产市场的拐点一直是国内媒体频繁炒作的话题。这些媒体大肆宣传中国三、四线城市房地产市场拐点的原因，或者说典型城市的住房销售面积开始降温。例如，根据易居房地产研究院最近发布的数据，40个典型城市新建商品房交易面积环比增长9%，同比增长20%，其中三、四线城市交易面积环比下降1%，同比增长33%。

或者猜测中国三四个城市的价格已经上涨太久了，没有上涨的动力，所以这些城市的价格可能会下降。根据易居房地产研究所11月底发布的“100个城市房价报告”，三、四线城市平均房价超过1万元的水平已经持续了15个月。2018年10月，宜昌、日照和北海等三、四线城市房价同比大幅上涨，分别达到54%、42%和39%。

或者说，有关中国三、四线城市房地产调控政策的猜测将会收紧，这将导致今年房地产市场价格的全面调整，并伴随着火热的房价。例如，根据国家统计局最近发布的数据，国家统计局10月份发布的70个大中城市商品房销售价格变化显示，前十名城市中有一半以上是三、四线城市。35个三线城市新建商品房价格上涨1.1%，比上个月上涨0.2个百分点；二手房销售价格上涨0.5%，比上个月低0.3个百分点。也就是说，二手房的价格涨幅已经收窄。如果这种情况持续下去，三、四线城市的房地产政策将会调整。

如果中国三、四线城市的房价因上述原因出现拐点，那将是一个天大的笑话。至于山东的聊城，我也是十月份去的。目前，本市房价如一篇文章所述，房价已达到每平方米1万元的水平。2016年之前，聊城的整体价格水平在3000-4000元左右。也就是说，在最近的1-2年里，聊城的物价水平已经翻了一倍多。可以说，山东聊城就是这样，中国其他三、四线城市也是这样。即使在中国的许多三、四线城市，房价的上涨速度也比山东聊城快得多。就像宜昌、日照、北海和海南省的大多数地方一样。

我分析了中国三、四线城市房价自2016年以来普遍快速上涨的原因。当一线城市综合运用行政政策调控房地产市场时，当时中央政府调控房地产市场的基调是城市政策，即一线城市可以出台房地产调控政策，但二线、三线、四线城市没有出台调控政策，甚至在部分城市房价上涨后才出现。在这一政策安排下，国内房地产市场的投机行为将逐步从一线城市蔓延到二线城市，然后蔓延到三、四线城市，房地产投机行为必将蔓延到中国所有城市。可以说，从实际情况来看，2016年国内房地产投机的蔓延速度比我分析的要快得多，而且还是比较流行的。再加上棚户区改造的货币化和安置，这三四个城市的房地产市场投机火上浇油。因此，近年来，中国三、四线城市的房地产市场蓬勃发展，成交量和价格都有所上升。房地产市场繁荣了before/きだよ。

现在的问题是，一些媒体认为，中国三、四线城市的房地产市场已经到了一个拐点，因为他们看到一些地方甚至一些房地产的售房面积并不那么火爆，或者说，房屋销售环比略有下降，同比增长迅速。因为，原因很简单，我们可以看到一些城市的房屋销售面积逐月下降，而一些城市的房地产市场的火爆场面并不那么火爆。然而，这些报道并没有说这些三、四线城市的房价随着房屋销售面积的下降而下降。相反，这些城市的房价不仅没有随着房屋销售面积的下降而下降，反而还在上升。由于房屋的销售量正在下降，但房屋的价格并没有下降，反而是房价随着房屋的销售量而下降，这意味着这些城市的房地产市场被投机所主导。

此时，作为一个由投资投机主导的房地产市场，住房已经金融化。作为一种投资产品，根据投资科学的一般理论，只有当投资产品的价格持续下跌超过20%时，这个投资市场才会有一个拐点，即从牛市转向熊市。从投资产品的共性来看，三、四线城市房地产市场拐点最明显的标志是，只有当该市场房价水平下降20%以上时，房地产市场才会出现拐点。目前，中国三线城市的情况是，一些城市的住房销售量已经下降，这不仅非常有限，而且逐月下降，同比仍在飙升。与此同时，房价没有下降，但仍在上涨。因此，中国三、四线城市房地产市场的拐点只是少数媒体炒作，根本不存在。

此外，中国一些三、四线城市的房价已经上涨了1万元，并持续了15个多月。在这期间，许多城市的房价上涨了一倍多。这是否意味着这些城市的房价没有驱动力？如果国内房地产市场真的想回到“只住不投机”的房地产市场定位，房价还会继续上涨，而且涨幅如此之大，当然没有房价上涨的动力。然而，正如之前所分析的，中国大多数三、四线城市的房地产市场长期以来一直被投资投机所主导。目前，中国大多数三、四线城市的人口基本上是净流出。这些城市当地居民的基本住房问题在过去十年里已经解决了。可以说，在这一轮三线城市房价疯狂上涨之前，这三、四线城市的居民住房基本上是一套人(即大多数三口之家拥有三套住房)。然而，在看到这一轮房价快速上涨后，这些城市的居民很快加入了房地产投资投机的浪潮(请注意，这些城市没有行政限购，你可以想买多少就买多少)。此外，这些城市周围的农民和原本在这些城市其他地方工作的人也加入了这场住房投机浪潮。可以说，只要这些城市的政府不采取严格的税收政策，严格区分事件发生前、发生中和发生后的住房投机和住房消费，如果这些城市的房价仍在上涨，这种三、四线城市的投机浪潮就不会停止。

从上述意义上说，无论从房地产中介的统计数据还是从全国的统计数据来看，中国三、四线城市的房价不仅没有下降，而且也没有下降20%。相反，这些城市的房价仍在快速上涨。在这种情况下，中国三、四线城市的房地产市场会不会出现拐点？特别是在目前这些城市的房地产政策根本没有改变的情况下，房地产市场的拐点不会出现。至于中国三、四线城市的房地产市场何时会出现拐点，这取决于市场形势和未来市场政策的变化。

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