借地建房与闲置土地：深圳大力拓展土地资源

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除了香港，深圳也是一个土地资源短缺的城市。根据深圳市土地利用总体规划，到2020年，全市建设用地总规模将控制在1004平方公里以内。截至去年，该市目前的建设用地为996平方公里，几乎没有新的土地。最近，土地话题成为深圳房地产市场的关键词。

上个月，深圳人才安珠集团在东莞塘厦镇以18.84亿元的总地价赢得了一片面积为3.9万平方米的商住用地。在业内人士看来，这意味着深圳在扩大住宅方面迈出了重大而实质性的一步。

2016年，深圳人才住宅集团揭牌成立，将成为投资、融资、建设和收购1000亿级人才住宅的平台。是一家专门从事深圳市人才住宅投资、建设和运营管理的国有独资公司。记者发现，人才置业集团自成立以来，已经成为深圳房地产市场的“重要角色”。它不仅达成了许多“大单交易”，还与许多房地产企业和机构达成了合作协议。

在“土地建房”的同时，深圳也更加重视闲置土地。

此前，深圳市规划和国土资源委员会发布了《深圳市建设用地启动和竣工管理办法(试行)》，其中规定，如果主要功能是房屋建设项目，应当在下达划拨决定或签订出让合同之日起一年内开工，并在下达划拨决定或签订出让合同之日起四年内竣工。如企业因自身原因未能按期开工，启动期不予延长，启动期满一年后，闲置土地按有关规定处理。

事实上，闲置土地一直是深圳市场的一个难题。《证券时报》记者查询了深圳市国土资源委员会官方网站2016年发布的《闲置土地信息披露表》。上面列出了71例闲置土地。在深圳西丽、松岗等地，记者还发现了一些闲置土地。此外，近年来，深圳建设用地按时完成的比例普遍较低，尤其是工业用地不按合同开发建设的情况更为严重，需要从政策制度上进一步规范。易居研究院智库中心研究部主任严跃进表示，深圳监管闲置土地，忽视建设，这实质上是一项供给方面的重大改革，对控制发展速度和按期交付住房起到了良好的控制作用。

11月5日，深圳市国土资源局发布了《关于规范土地用途变更和未完成土地容积率调整的处置办法》。该“处置措施”提供了一些关键信息:解决早期协议转让。闲置工业用地问题；转让的未利用土地可以有条件改变土地用途；面积比可以调整。根据《处置办法》，在公共配套条件的前提下，将住宅、工业、物流、仓储用地变更为商业服务用地的，也可以按照法定的规划调整程序，将土地调整为住宅用地，将住宅部分建设成可销售的人才住房，同时将商业部分按照相关管理规定进行建设和出售，明确可销售的人才住房的土地价格暂按商品房土地市场价格的30%确定。在许多业内人士看来，处置措施的目的不仅是为了改善空房的产业发展，也是为了增加空房的经济适用房。

今年年底，深圳土地市场迎来了一个小的转让高峰。根据深圳土地和房地产交易中心的公告，10月份共有8宗土地出售。11月，深圳将有4个住宅用地出售，分别位于光明和宝安，将通过上市方式出售。值得注意的是，今年深圳住宅用地流转的步伐明显加快。今年上半年，深圳一次卖出了4套房子。然而，“7.31楼市调控新政”后的第一个宅基地出现在9月份，是两块“自持租赁”和一块商品房。后者由龙光地产(香港股票03380)以11.7亿元的最高价格赢得。