谭浩俊：央企“退房令”失灵是执行不力还是监管不严

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据媒体报道，去年征地支出前15名的房企中，由中央企业和国有企业组成的“国家队”占据8席，征地总额超过100亿元的16个“巨无霸”项目中，有9个花在了“国家前缀”企业上。然后，矛头指向了SASAC在2010年抛出的“结账令”。根据“退房令”，78家以房地产为非主营业务的央企应退出房地产业务，只有16家以房地产为主营业务的央企可以继续从事房地产业务。

显然，这是一个难以实现的目标。实践也证明，这种“退房令”失败了。七年来，除了少数经营状况不佳的国有企业退出房地产业务外，大多数国有企业都没有严格执行SASAC下发的“退房令”，这也给“退房令”能否执行带来了质疑。

为什么“结帐单”失败了？为什么许多中央企业不符合SASAC的要求？是“退房令”有问题，还是SASAC缺乏有效的监管手段？

笔者认为，“退房令”执行不力的关键在于“退房令”的缺陷和不足，而不是SASAC监管能力弱、监管手段缺乏。

众所周知，中央企业大规模进入房地产市场是在房地产市场非常火爆、暴利行为猖獗的时候，这是企业业务拓展的需要。虽然房地产不是大多数中央企业的主业，但它的效益甚至比主业还要好。作为一个企业，自然不可能轻易放弃。SASAC在很短的时间内抛出了“退房令”，显然是为了满足房地产市场监管的需要，但在一定程度上，它干扰了企业的运作。

必须指出的是，在“退房令”颁布后，SASAC和涉及住房的中央企业都希望认真执行“退房令”。许多中央企业提出了转让房地产业务的计划，并公开上市转让，但只有少数企业成功转让。原因是资产和负债不相等，没有人愿意接管这些中央企业的房地产业务。正是因为转移效果不理想，才直接影响到其他中央企业的退出积极性。

事实上，从“退房令”第一天起，这就注定是困难的。首先，中央企业也是市场参与者，它们也需要按照市场规则行事。哪些中央企业应该从事房地产业务，哪些中央企业不应该从事房地产业务，需要根据市场规则来确定。在一些中央企业中，虽然目前房地产不是主营业务，但房地产行业做得很好，可以转型为主营业务。如果你强迫他们退出房地产业务，这是对企业的过度干预。

第二，当时没有具体的方法和措施，如如何退出、如何退出、如何防止国有资产流失等，直接导致了以后退出的不可能性。

最后，目前，国有企业改革的步伐正在加快。是否保留房地产业务应该在改革中解决，而不是通过行政手段强行干预，这使得中央企业放慢了房地产业务的退出速度，并有了以后拿地扩张的冲动。

总的来说，中央企业“结账单”执行不力与其先天不足密切相关。如果SASAC大力推行这一政策，许多隐患可能会被抛在后面。尤其是国有资产流失将成为困扰“结账秩序”的更大问题。毕竟，中央企业的房地产业务是巨大的，动辄上亿元、几十亿元甚至上百亿元。在这种情况下，放慢退出速度，将退出纳入国有企业改革，可能更合适、更规范、更有效、更有针对性。

这也意味着在未来一段时间内，随着国有企业改革步伐的加快，房地产企业的退出将成为必然。不同之处在于，这种退出不再是行政强制退出，而是有序退出、市场导向退出和标准化退出。

从形式上看，可以通过多种方式进行，如企业合并、资产置换、市场收购、股权转让和资产转让。合并和资产置换主要在中央企业之间进行，即非主要中央企业的房地产业务通过行政配置和置换转移或置换到主要中央企业，而以房地产业务为主的中央企业将其他非主要业务转移或置换到有房地产转让业务的企业。市场并购、股权转让、资产转让等。，主要是通过市场化的方法，按照中央企业的战略定位，公开出让、公开上市、公开出让，全面退出房地产业务，并集中主业。

由于国有企业改革有一套相对完整的程序，不会出现国有资产流失、不规范运作、暗箱操作等问题。，并更有利于其他投资者接管。

因此，没有必要讨论和质疑“退房顺序”。即使要执行“结账令”，也必须与国有企业改革相协调，而且“结账令”必须以改革的方式落实到位。更重要的是，SASAC还应该转变职能，从管理资产转向管理资本，按照市场化的方式对中央企业进行监管。

(作者是金融评论员)