租赁“商改住”的深圳难题：如何确保产业用地？

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春节过后，深圳一些地铁站出现了长期租赁公寓品牌的大型广告。

宣传为“生活得更好”的长期租赁公寓已成为深圳的一种趋势。长期租赁公寓租赁平台1月份向《21世纪经济报道》提供的数据显示，深圳至少有5万套公寓满足了租赁功能。

《21世纪经济报道》记者在采访中了解到，大量的工业厂房是长期出租公寓的主要房屋之一。一些从业者认为，长期出租公寓会让一些闲置房产重新焕发生机。

然而，这种被认为是资源再利用的形式已经被政策“严格控制”。前不久，宝安区出台了《坚决整治厂房公寓等违法行为的实施细则》，几乎杜绝了该区的厂房公寓。

另一方面，广东省最近发布了一份文件，鼓励培育租赁市场，并明确允许“企业生存”。这项政策将如何在深圳实施？

各行各业都呼吁引进长期租赁公寓的规格

近日，广东正式发布《关于加快培育和发展房屋租赁市场的实施意见》。

建议允许在建、已建成、存量的商业建筑按规定转为出租房屋，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为住宅用地，调整后的水电价格按居民标准执行。

对于长期在广东租房的从业者来说，这无疑是一个很大的好处。

然而，上个月，深圳宝安区发布了《坚决整治厂房公寓及其他违法行为工作规则》，其中提出，如果厂房被改造成公寓，酒店和其他功能，他们应该得到控制，关闭和拆除。几乎与此同时，宝安拆除了1500平方米的“厂房改公寓楼”。

宝安区靠近南山区，位于科技园区、后海总部基地等白领聚集场所的辐射范围内，可乘地铁到达，拥有大量工厂的空，宝安区已成为深圳发展长期租赁公寓的重点区域之一。一位业内人士最近向记者透露，宝安西乡区仍有大量长期出租公寓。

然而，在近乎“一刀切”的整改措施下，一些长期出租公寓的经营者告诉记者，他们处于“恐惧”状态，担心其他地区是否会跟进，而那些有投资意向的也变成了观望状态。

深圳长期租赁公寓出租平台创始人罗在接受《21世纪经济报道》采访时表示，任何一个新行业的发展都需要政府的监管，希望采取的办法是出台规范的法规来引导这个行业。

在不久前举行的深圳两会上，几十位全国人大代表也指出，根据目前工厂化改造为公寓的情况，深圳可以利用特别行政区的立法权，出台和完善相关的法律法规，确保工厂化改造后的安全性和合法性。

然而，广东省出台的鼓励房屋租赁的文件被认为是一个积极的信号。罗表示，这将对深圳产生积极影响。从长远来看，我们还是应该看好深圳长期租赁公寓的发展前景，毕竟市场趋势是不可阻挡的。

平衡工业和居住用地

长期租赁公寓“严格管理”的背后，除了考虑质量控制、消防安全等因素外，也反映了土地资源稀缺背景下深圳对工业用地的态度。

值得注意的是，宝安区在上述工作规则中提出，要充分发挥区内四大国有企业的功能优势，通过收购和租赁的方式整合工业厂房资源，升级改造成新的工业建筑，创建老工业园区改造示范工程和示范工程。

在今年的深圳两会上，深圳市CPPCC区委员、宝安区副区长梁敏华指出，委员们统计了老项目和近几年要开工的项目，发现大部分都是“工业对商业”或“工业对住宅”，仍作为工业用地的比例很小。在旧的改革之后，行业的空空间反而缩小了。

梁敏华建议，深圳应该像划定生态控制线一样，划定工业控制线，以确保先进制造企业的土地需求。

事实上，宝安，一个制造业地区，已经率先划定了旧厂房改造为公寓之前的工业控制红线。2016年7月，宝安颁布了《工业用地控制线管理办法(试行)》，确定该区域工业用地控制线总规模为70平方公里，严格限制红线内工业用地转为非工业功能。

在过去的一两年里，在深圳产业结构快速工业化和一些制造业转移的过程中，市政府发展研究中心主任吴司康也告诉《21世纪经济报道》,研究中心一直呼吁深圳为制造业留出空的空间。

去年3月，深圳出台了《支持企业提升竞争力的若干措施》，其中提到，中长期内全市工业用地总规模应不低于270平方公里，占城市建设用地的比例不低于30%。

从那以后，在深圳的供应方结构改革计划和其他文件中，诸如加快工业和其他工业用地的供应以及促进工业转型和升级(Aiji、净值、信息)等表述也频频出现。

随着近两年长期租赁公寓的蓬勃兴起，一个问题凸显出来:如何在有限的空空间内平衡工业用地和住宅用地的供应？

简单计算一下经济账户，将工厂改造成公寓，这将在短期内带来更多可观的租金。然而，吴司康告诉记者，深圳，作为一个国际科技产业创新中心，必须保持一定的产业发展空间，空高端制造业(爱基，净值，信息)。宝安区政府的做法是基于长远考虑，有其优点。

他还指出，除工厂外，宝安本身在城中村也有大量的农村房屋，长期租赁公寓的开发应与旧城区改造相结合，并通过城市更新项目来实现。还需要从制度上规范管理，确保它是一个长期的租金，不能成为一个新的房地产投机项目变相。